マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常はその利益に対して所得税と住民税が課せられます。しかし、一定の条件を満たせば、この利益から最高3,000万円までを差し引くことができる、非常に強力な制度があります。
それが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。この特例を正しく理解し、活用できるかどうかで、手元に残る金額が数百万円単位で変わることもあります。ここでは、制度の概要から利用するための条件、注意点までを詳しく解説します。
3,000万円特別控除の概要
この特例は、簡単に言えば「マイホームを売却して出た利益が3,000万円までであれば、税金はかかりません」という制度です。利益が3,000万円を超えた場合でも、超えた部分だけが課税対象となるため、大幅な節税効果が期待できます。
例えば、譲渡所得が2,500万円だった場合、この特例を使えば課税対象額は0円になります。譲渡所得が4,000万円だった場合は、4,000万円から3,000万円を引いた1,000万円が課税対象となります。
この特例は、売却する家の所有期間が長くても短くても利用できます。後述する「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」の税率軽減とは別の制度です。
控除を受けるための主な適用要件
この強力な特例を利用するためには、いくつかの重要な要件をすべて満たす必要があります。
① 自分が住んでいる家屋を売ること
原則として、現在自分が主たる居住地として利用している家屋、またはその家屋と共に敷地を売却することが必要です。投資用マンションや別荘などは対象外です。
② 住まなくなった家の場合、住まなくなった日から3年目の年末までに売ること
転勤などで既に引っ越している場合でも、住まなくなった日から3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば対象となります。例えば、2025年4月1日に引っ越した場合、2028年12月31日までの売却が期限です。
③ 売った年の前年、前々年にこの特例を使っていないこと
3年に1度しか使えない特例です。もし過去にこの特例や他のマイホーム関連の特例を利用している場合は、期間が空いているか確認が必要です。
④ 親子や夫婦など、特別な関係の相手への売却ではないこと
生計を同一にする親族や内縁関係の相手、同族会社などへの売却は、特例の対象外となります。
手続きと注意点
この特例を受けるためには、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。売却によって利益が出ず、税金が0円になる場合でも、特例の適用を受けるためには申告が必須ですのでご注意ください。
注意点：住宅ローン控除との併用は不可
家を売却した年に、新しく購入した家の「住宅ローン控除」を適用することはできません。同様に、売却した年の前年、前々年に住宅ローン控除を受けている場合も、この3,000万円控除は使えません。どちらのメリットが大きいか、事前にシミュレーションすることが重要です。
まとめ
3,000万円特別控除は、マイホームを売却する人にとって最大の税金対策です。適用要件は複雑に見えるかもしれませんが、ほとんどのケースで利用できる可能性があります。自分が対象になるか不安な場合は、税務署や税理士、そして我々のような不動産のプロに早めに相談することをおすすめします。