譲渡所得の計算方法と所有期間による税率の違い

不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、給与所得など他の所得とは分けて税額が計算されます。この譲渡所得の計算方法と、売却する不動産の「所有期間」によって税率が大きく変わる仕組みを理解することは、納税額を把握し、適切な資金計画を立てる上で不可欠です。

ここでは、譲渡所得の基本的な計算式から、所有期間に応じた税率の違いまで、順を追って詳しく解説していきます。

譲渡所得の計算式

譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

それぞれの項目について見ていきましょう。

• 売却価格（譲渡収入）：不動産を売って買主から得た代金の総額です。
• 取得費：売却した不動産を購入したときの代金や、購入時にかかった仲介手数料、リフォーム費用などの合計額です。建物の取得費は、年数の経過による価値の減少分（減価償却費）を差し引いて計算します。
• 譲渡費用：売却するために直接かかった費用のことです。仲介手数料や印紙税、測量費などがこれにあたります。
• 特別控除：マイホームの売却であれば「3,000万円特別控除」などが適用できる場合があります。

所有期間で税率が変わる！短期と長期の違い

譲渡所得にかかる税率は、不動産を所有していた期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2つに区分され、税率が大きく異なります。

この所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断されるのが重要なポイントです。単に購入日から売却日までの期間ではありません。

• 短期譲渡所得： 所有期間が5年以下の場合
  税率：39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
• 長期譲渡所得： 所有期間が5年を超える場合
  税率：20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）

※所得税には復興特別所得税（2.1%）が含まれています。

ご覧の通り、税率はほぼ2倍の違いがあります。売却のタイミングを12月にするか、年明けの1月にするかで税額が大きく変わる可能性があるため、売却時期の計画は非常に重要です。

【具体例】課税譲渡所得1,000万円の場合の納税額

各種費用や特別控除を差し引いた後の課税譲渡所得が1,000万円だった場合、納税額は以下のように変わります。

この例では、納税額に約193万円もの差が生じることが分かります。