離婚という人生の大きな決断に際し、お二人で築き上げてきた大切な資産である「家」をどうするかは、避けては通れない大きな問題です。
感情的なもつれから話し合いが難航したり、住宅ローンの問題でトラブルになったりするケースは少なくありません。しかし、家の問題をきちんと清算することは、お互いが新しい人生を気持ちよくスタートさせるために不可欠です。
ここでは、離婚時に家を売却する際の基本的な考え方から、トラブルを避けるための具体的なポイントまでを解説します。
基本の考え方「財産分与」とは？
財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産を、離婚時に公平に分け合うことです。名義がどちらか一方になっていても、協力して得たものであれば分与の対象となり、貢献度に応じて、原則として2分の1ずつ分けるのが基本です。
そして、多くの場合、この財産分与で最も大きな割合を占めるのが「不動産（家やマンション）」です。
家の分け方を考える上で、最大のポイントとなるのが住宅ローンの残債です。大前提として、離婚しても住宅ローンの契約内容は変わらず、返済義務はなくなりません。 例えば、夫名義のローンであれば夫に、ペアローンであればお二人に、返済義務がそのまま残ります。
家の分け方、3つの選択肢
住宅ローンの状況も踏まえ、家の分け方には主に3つの選択肢があります。
選択肢①：売却して、残ったお金を現金で分ける
最も公平でトラブルが少なく、おすすめの方法です。家を売却したお金で住宅ローンを完済し、手元に残った現金を二人で分け合います。物理的にも関係的にも、きっぱりと財産を清算できるため、お互いに新しいスタートを切りやすくなります。
- アンダーローン（売却価格 ＞ ローン残債）の場合： 売却益でローンを完済し、残ったお金を分け合います。
- オーバーローン（売却価格 ＜ ローン残債）の場合： 売却してもローンが残ってしまうため、その不足分を貯金などでどう補うかを話し合う必要があります。
選択肢②：どちらかが住み続け、相手に代償金を支払う
お子様の学区を変えたくないなどの理由で、どちらか一方が家に住み続ける選択肢です。この場合、家に住み続ける側が、相手に家の価値の半分に相当する代償金を支払う必要があります。
注意点:
- 代償金を支払うためのまとまった資金が必要になります。
- 住宅ローンの名義変更は金融機関の審査が厳しく、簡単にはできません。家に住まない方がローンを払い続ける形になると、将来的な支払い遅延などのリスクが残ります。
選択肢③：どちらかがそのまま無償で住み続ける
養育費の代わりに、どちらか一方が無償で住み続けるケースです。しかし、ローンの返済義務は残るため、将来的なトラブルに発展する可能性が最も高く、基本的にはおすすめできません。
トラブルを避けるための3つの鉄則
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すべての合意は「書面」に残す
口約束は絶対に避けてください。財産分与の内容、家の売却方針、ローンの精算方法など、二人で合意したことはすべて「離婚協議書」などの書面に残しましょう。可能であれば、法的な拘束力を持つ「公正証書」を作成しておくと、より安心です。
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「売却する」と決めたら、二人で協力する
売却活動には、内覧の対応や契約書類への署名・捺印など、所有者であるお二人の協力が不可欠です。感情的な対立から協力を拒むと、売却そのものが進まなくなってしまいます。「スムーズに売却することがお互いの利益になる」という共通認識を持つことが大切です。
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早めに専門家に相談する
財産分与の話し合いを始める前に、まずは不動産会社に家の査定を依頼し、「今の家の価値」を正確に把握することから始めましょう。査定価格という客観的な数字があることで、感情的にならずに冷静な話し合いが進められます。
まとめ
離婚時の不動産売却は、精神的にも手続き的にも大変な作業です。しかし、問題を先送りにせず、一つひとつ着実に解決していくことが、お互いの未来にとって最善の道となります。
一人で抱え込まず、まずは信頼できる不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを受けながら、最良の解決策を見つけていきましょう。