港区のマンション市況
港区で売るなら、まず知りたいこと
価格は、どこまで上がった？
平均㎡単価は、
約268万円
2017年からの9年間で約2.4倍に上昇し、東京23区で最も高い水準です。平均価格そのものが突出して高く、都心の中でも別格の市場を形成しています。
どこでも同じように上がった？
邸宅地と湾岸は、
別の相場です
麻布・青山などの邸宅地と、芝浦・港南などの湾岸エリアでは、㎡単価に大きな開きがあります。同じ港区でも、立地によって価格帯が大きく異なるため、区平均だけで物件価値を判断することはできません。
なぜ、23区で最も高い？
世界中から、
買い手が集まります
80を超える大使館が集まる国際性に加え、国内の富裕層や外資系企業など、多様な買い手が存在します。一般的な実需だけに依存しない需要の厚みが、港区特有の価格水準を支えています。
目次
港区の価格水準
2017年から2026年までの9年間で、港区の㎡単価は、約2.4倍になりました。
港区は、23区で最も高い価格水準を保ち続けています。住所そのもののブランド力・大使館が集まる国際性・住宅供給の希少性という三つの要素が下支えしており、高値圏でも国内外の買い手の需要が途切れない、売り手に有利な相場が続いています。
2017年比 約2.4倍 ／ 23区トップ水準を維持 ／ 出典：2021年以降はレインズ・マーケット・インフォメーション（成約実績／2026年7月時点）をもとに当社集計、2020年以前は東京カンテイ・マンションレビュー等の集計より概算
23区のなかでの価格水準
東京23区全体の平均から、上位の港区・千代田区・渋谷区、そして中央区。価格帯にはっきりとした階段があります。直近の調査でも港区が首位を保ち、千代田区がそれに続く水準です。差は月によって縮まったり広がったりしますが、港区が東京全体の価格をけん引する構造は、ここ数年揺らいでいません。
東京23区 中古マンション ㎡単価比較
港区は、23区平均の約2.0倍。23区で最も高い水準を保つ。
価格が高く保たれる3つの理由
港区の築年と価格の関係
一般に、マンションは築年20年前後で価格が大きく下がるとされます。
しかし港区、特に元麻布・南青山・白金台では、築30〜40年のヴィンテージが新築相当の坪単価で取引されることが珍しくありません。築年は価値の一部に過ぎず、立地・耐震性能・リフォーム状況や管理状態が、同じくらいの重みをもちます。
新築6,000万円の住まいは、20年でいくら残るか。
築年帯別の残価モデル（新築時6,000万円を起点）
築20年での差は 約2,000万円 港区は20年後も 約83% の価値を維持
※新築6,000万円の住まいを例とした築年帯別の残価モデル。実際の価格は物件・市況により異なります。出典：東京カンテイ等の残価率調査をもとに概算（2026年5月時点）。
築年だけが、価値を決めるのではない。
全国平均が半分まで下がるなか、港区では住所のブランドに加え、耐震性能やリフォームの状態が、価値を長く支えます。
港区の再開発
麻布台・虎ノ門・高輪・芝浦を中心に、日本最大級の再開発が同時に進行しています。
麻布台ヒルズや高輪ゲートウェイシティのような巨大プロジェクトは、街の重力そのものを変えます。働く場所・集まる人・暮らしの動線が更新されれば、周辺の住む場所の価値も動く。再開発が進む周辺は、売り手にとって追い風になりやすい局面です。
2026年7月時点
各事業の内容
麻布台ヒルズ 開業
2023年11月 開業
麻布台一丁目に開業した、約8.1haの大規模複合都市です。日本一の高さとなる「麻布台ヒルズ森JPタワー」を中心に、オフィス・住宅・商業・ホテル（アマン・レジデンス 東京）・文化施設が集積。約2万4千㎡の中央広場と豊かな緑が広がります。神谷町・六本木一丁目・麻布十番に囲まれた一帯の重心を変え、周辺の麻布・赤坂エリアの住宅評価を押し上げる象徴的な存在となりました。
恩恵を受ける地区六本木・麻布、赤坂・青山
三田ガーデンヒルズ 竣工・入居
2025年 竣工・入居
旧逓信省・簡易保険局の跡地（三田一丁目）に誕生した、約1,000戸規模の大規模レジデンスです。歴史ある高台の緑を生かした希少な邸宅地として、坪単価でも国内最高水準の取引が相次ぎました。三田・芝・白金エリアの新たな相場の指標となり、周辺の中古マンション評価にも影響を与えています。
恩恵を受ける地区芝・三田・虎ノ門、白金・高輪
高輪ゲートウェイシティ まちびらき
2025年〜2030年代
山手線の新駅「高輪ゲートウェイ」を核とした、JR東日本最大級のまちづくりです。約9.5haの線路跡地に超高層のオフィス・住宅・ホテル・国際会議場・商業施設が段階的に開業します。品川・田町と一体で進む再開発の中心であり、高輪・芝浦・港南エリアの利便性と街の格を大きく押し上げ、周辺住宅への波及が見込まれます。
恩恵を受ける地区白金・高輪、芝浦・港南・台場
芝浦一丁目プロジェクト（ツインタワー）
2025年〜2030年代前半
旧浜松町ビルディング（東芝本社跡）一帯を再開発する、芝浦エリア最大級のプロジェクトです。高さ約235mの超高層ツインタワーに、オフィス・住宅・ホテル・商業が入る計画で、段階的に竣工します。浜松町・竹芝・芝浦の水辺一帯の回遊性が一段と高まり、湾岸タワーエリアの住宅需要を厚くする展開が期待されます。
恩恵を受ける地区芝浦・港南・台場、芝・三田・虎ノ門
品川駅周辺・リニア開業に向けた整備
2020年代後半〜2030年代
リニア中央新幹線の始発駅となる品川駅を中心に、駅前広場の再編や周辺街区の更新が進められています。高輪ゲートウェイシティと連動し、港区南部（高輪・港南）の交通結節機能が飛躍的に高まる見込みです。完成すれば名古屋・大阪方面へのアクセスが一変し、エリア全体の居住価値が長期にわたって底上げされると考えられます。
恩恵を受ける地区白金・高輪、芝浦・港南・台場
再開発の効果は、周辺エリアへ広がる。
大型再開発は、隣接エリアの──
- 通勤利便性（新たな出入口・地下通路の整備）
- 夜間人口の質（オフィスワーカーの所得層）
- 買い手層の構成（法人需要・社宅需要の流れ）
を、時間をかけて緩やかに変えていきます。麻布台ヒルズの開業は麻布・赤坂へ、高輪ゲートウェイシティの開発は高輪・芝浦・港南へと、周辺の住宅価値に数年単位で波及していくと考えられます。
同じ港区でも、価値は一様ではありません。
住所のブランドが価値を支えるなら、次に効いてくるのは、ご自宅が区内のどこにあるか。
地域が変われば、相場も買い手も変わります。
港区の地域別の特徴
ひとつの区に、5つの相場帯と5つの買い手像。
港区は、北に洗練のビジネス街、西に日本最高峰の邸宅地、南に緑豊かな住宅地、そして東の湾岸にタワー群が広がる、性格のまったく異なる地域が同居する区です。
どの地域にあるかで、狙うべき買い手も売り方も変わります。5つの地域に分けて、ひとつずつ見ていきます。
主な駅 01 赤坂・青山: 青山一丁目 ／ 02 六本木・麻布: 六本木・麻布十番 ／ 03 白金・高輪: 白金高輪・品川 ／ 04 芝・三田・虎ノ門: 虎ノ門・浜松町 ／ 05 芝浦・港南・台場: 台場
※区内の位置関係を簡略化した模式図です。駅・路線の位置は実際と異なります。
赤坂・青山
赤坂／元赤坂／北青山／南青山
相場の目安135万 – 315万円/㎡前年比 +9.6%
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赤坂・青山
洗練と、ビジネスの交差点。
外資系エグゼクティブ、
感度の高い富裕層DINKs。
赤坂のビジネス街、表参道・南青山のファッションとデザイン。洗練された商業と上質な住宅が、徒歩圏に同居する稀有な地域です。赤坂サカス・赤坂インターシティを擁する赤坂と、ブランドが軒を連ねる青山では表情が異なります。
新築タワーから低層のデザイナーズ、ヴィンテージまで物件の幅が広く、買い手も国内外にわたります。どの層に響く物件かを見極め、街の文脈ごと伝えれば、強気の価格でも反応が得られます。
赤坂・青山の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点。
- 赤坂と青山では買い手像が異なる。物件の性格に合わせて訴求軸を変える。
- デザイナーズ・低層レジデンスは、建築や内装の質を写真・資料で語る。
- 外資系・法人の社宅需要があり、個人売買と並行して検討する価値がある。
六本木・麻布
六本木／麻布十番／元麻布／南麻布／西麻布／東麻布／麻布台／麻布狸穴町
相場の目安145万 – 320万円/㎡前年比 +12.0%
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六本木・麻布
邸宅地の、頂点。
大使館関係・経営者、
セカンドハウス需要。
元麻布・南麻布の邸宅地は、日本のマンション相場の頂点といえる存在です。大使館が点在する閑静な高台に、ヴィンテージの名建築と最新の超高層レジデンスが共存します。2023年開業の麻布台ヒルズが、一帯の重心をさらに押し上げました。
買い手は国内外の富裕層やファミリーオフィスが中心で、希少性ゆえに相場の物差しが少なく、売り方の設計が成約価格を大きく左右します。一般公開をしない取引も多く、プロセスそのものが他エリアと異なります。
六本木・麻布の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点
- ヴィンテージは、築年ではなく建物の格・設計者・歴史を語れる資料で売る。
- 希少性を適切に伝えるため、一般公開と非公開チャネルを使い分ける。
- 国内外の富裕層・ファミリーオフィスを見据えた価格帯設定が重要。
白金・高輪
白金／白金台／高輪
相場の目安145万 – 295万円/㎡前年比 +8.3%
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白金・高輪
緑と品格の、住宅地。
医療・士業の専門職、
長く住み継ぐ富裕層。
「シロガネーゼ」の呼び名で知られる、緑豊かで落ち着いた住宅地です。白金台のプラチナ通り、自然教育園の杜、高台の戸建てとレジデンス。教育環境と街の品格を重んじるファミリーからの、安定した需要がエリアの底値を支えます。
高輪では、高輪ゲートウェイシティや品川駅周辺の再開発が追い風です。住み心地と将来の利便性の両面を伝えれば、実需の買い手がしっかりつくエリアといえます。
白金・高輪の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点
- 学区・自然環境・緑の眺望を、ファミリー目線で具体的に伝える。
- 高輪は品川・高輪ゲートウェイ再開発の将来性を訴求材料にできる。
- 実需中心のため、内装の印象づくり（リノベ・ホームステージング）が効く。
芝・三田・虎ノ門
芝／三田／芝公園／虎ノ門／愛宕／新橋／東新橋／西新橋／浜松町
相場の目安140万 – 350万円/㎡前年比 +10.1%
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芝・三田・虎ノ門
再開発で、生まれ変わる中枢。
職住近接を求める層、
タワー取得層。
虎ノ門ヒルズの開業、三田ガーデンヒルズの誕生──大型再開発が連続し、街そのものが生まれ変わりつつある中枢エリアです。霞が関・新橋・大手町に近い屈指の職住近接が、ビジネス層からの根強い需要を生んでいます。
オフィスと住宅が混在し、タワーレジデンスからコンパクトな単身向けまで物件の幅が広い市場です。再開発の進捗を踏まえ、将来の利便性まで描いて伝えれば、買い手の評価は一段上がります。
芝・三田・虎ノ門の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点
- 周辺再開発の進捗を読み、どのタイミングで動くかを見極める。
- 職住近接・複数路線の利便性を、買い手のビジネス目線で具体化する。
- タワーと単身向けで買い手層が異なる。物件に合わせた販売設計が有効。
芝浦・港南・台場
芝浦／港南／海岸／台場（お台場）
相場の目安140万 – 235万円/㎡前年比 +7.2%
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芝浦・港南・台場
湾岸タワーと、投資の視点。
投資・賃貸目的の事例も多い、
眺望を重視する層。
運河と東京湾に面した、タワーマンションの街。芝浦・港南は品川・田町への近さと開放的な眺望が魅力で、ファミリーから単身まで実需が厚いエリアです。同じ建物でも、階数と方角で価格が大きく変わるのが湾岸の特徴です。
投資・賃貸目的の買い手も多く、賃料や想定利回りを示せば売却はスムーズに進みます。価格帯は区内では比較的手が届きやすく、その分、実需と収益の両面で訴求できます。
芝浦・港南・台場の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点
- 階数・方角・眺望を、室内からの写真や動画で具体的に伝える。
- 賃貸事例をセットで提示し、投資家に「収益」として説明する。
- 実需（ファミリー）と投資家、複数セグメントを並行で探る。
- 品川・高輪ゲートウェイ再開発による将来の利便性も訴求材料になる。
港区で売るときのポイント
ここまでで、お手元の物件が港区のどの文脈に置かれているか、輪郭が見えてきたかと思います。
最後に、港区での売却で特に注意したい、4つのことをお伝えします。
ブランド住所を、正しく価格に反映させる。
港区では、元麻布・南青山・白金台といった「住所そのもの」が価値になります。同じ駅圏でも、町名ひとつで買い手の本気度と価格が変わります。地番・町名の格を、誇張ではなく事実として誠実に伝える資料設計が、成約価格を左右します。
立地を武器に、リノベーション投資で価値を上げる。
港区の最大の強みは「立地そのもの」です。この立地がある限り、買い手の関心が途切れにくいエリアです。だからこそ、売り出す前に水回りや内装にリノベーション投資を入れることで、物件の印象と売却額を引き上げる戦略が有効です。築年が古くても、立地の力が投資に見合う評価につながりやすい──それが港区ならではの売り方です。
外国人・法人・富裕層の需要を、見逃さない。
港区は、外国人富裕層・外資系法人・ファミリーオフィスの需要が厚く、非公開で動くことも多い区です。とくに麻布・赤坂・青山では、市場に出さず限定公開や紹介チャネルで成約するケースが主流になります。個人売買と並行して、こうした層への打ち手を検討する価値があります。
相続・共有名義の整理を、早めに。
港区は、相続発生時の共有名義案件や、長期保有による高額譲渡が多い区です。複数世代にわたる権利の移転や、譲渡所得税の検討に時間を要することがあります。売却の選択肢を狭めないためにも、早めの専門家相談が有効です。
※数値の出典：区別の平均㎡単価・平均成約価格・エリア別レンジは、レインズ・マーケット・インフォメーション（直近1年の成約情報／2026年7月時点）をもとに当社集計。23区平均は東日本レインズ「月例マーケットウォッチ」東京都区部の成約㎡単価（2026年3月度）。
こんな進め方を、ご提案します。
相場を調べたあと、実際に動くとどうなるか。初回のご相談から確定申告まで、担当者1人が一貫して伴走します。
初回ご相談
売ると決める前で構いません。このページの数字を、お住まいの条件にあてはめるところから始めます。
市況調査・査定根拠の文書提示
港区の相場と成約事例を、根拠つきの資料でお示しします。
売り出し方針のご相談
価格・時期・広告の範囲をご一緒に決めます。ご近所に知られずに進める方法もあります。
販売活動と週次ご報告
広告・内見対応を行い、進捗は毎週ご報告します。
決済・お引き渡し・確定申告
司法書士・税理士と連携し、書類から翌年の申告まで伴走します。
ご相談は無料です。
まだ売ると決めていなくても、構いません。
こんなご相談をいただいています
- ご自宅の売却を検討している
- 相続したマンションについて
- 住み替えを検討している
- まだ決めていない・情報収集中
ここまでの数字を、ご自宅にあてはめるとどうなるか。そこから先は、お部屋を拝見しないとお伝えできません。
ご相談内容は空欄のままでも構いません。担当者より2営業日以内に、ご希望の方法（メール・対面・お電話）でご連絡いたします。
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