港区のマンション売却相場
港区でマンションの売却を考えるとき、まず知っておきたいのが、相場の動きと、売却価格に影響する要素です。
実際に売れた価格のデータをもとに、5つにまとめました。
目次
港区のマンション相場
2021年から2026年までの5年間で、港区の㎡単価は、約1.8倍になりました。
港区の中古マンションは、2021年から5年続けて、毎年価格が上がっています。
住所そのもののブランド力・大使館が集まる国際性・住宅供給の希少性という三つの要素が下支えしており、高値圏でも国内外の買い手の需要が途切れない、売り手に有利な相場が続いてきました。
ただ、2026年の夏からは、東京の中古マンション全体で売れ方が変わり始めています。
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産価格（成約価格）情報をもとに当社集計。各年の値は、その年に成約した中古マンション等の平均㎡単価（成約価格の合計÷専有面積の合計）。2026年は第1四半期まで。
この図は、実際に売れた中古マンションの㎡単価を、年ごとに並べたものです。
港区は2021年の約144万円から、2026年は約261万円。5年で約1.8倍になりました。
線を左から追うと、5年間、一度も前の年を下回っていないことが分かります。
60㎡の住まいに当てはめると、区の平均で2021年はおよそ8,600万円、今はおよそ1億5,700万円です。同じ部屋でも、5年のあいだにおよそ7,100万円の差がついた計算になります。
売る側から見ると、ここまでで2つのことが言えます。
一つは、㎡単価でみると、今はこれまで以上に高い価格で売れる可能性があるということ。
もう一つは、上がってきた価格は、売って初めて手元に残るお金になるということ。この先も上がり続けるかは誰にも分かりませんが、今の価格は、実際の取引で確かめられた数字です。
ただ、この図の2026年は、1〜3月に売れた分までの数字です。
その後、2026年8月には、東京23区で実際に売れた中古マンションの㎡単価が、76か月ぶりに前年を下回りました。
千代田・中央・港の3区では、売れた単価はまだ前年を4%ほど上回っているものの、8月に売れた件数は前年より4割近く減り、売りに出ている住戸は6割近く増えています。
大きく見ると、港区のマンションの価格はまだ高い水準にありますが、買い手の数は1年前より減り、「待っていれば、さらに上がる」とは言いにくくなってきました。
売るかどうかは、相場の予想ではなく、ご自身の事情で決めるのが確かです。
まずはご自宅が今いくらで売れるのかを知っておけば、売るにしても、もう少し待つにしても、落ち着いて決められます。
この夏の変化と、マンションをお持ちの方の動き方は、売却コラムの市況解説で詳しくお伝えしています。
23区のなかでの価格水準
港区の㎡単価は、東京23区の平均の約1.9倍です。
東京23区 中古マンション ㎡単価比較
港区は、23区平均の約1.9倍。23区で最も高い水準を保つ。
価格が高く保たれる3つの理由
出典：本文の2026年8月の動きは、東日本レインズ「月例マーケットウォッチ」（2026年8月度）。
港区のご自宅は、今いくらで売れる？
町名と広さを入れるだけで、同じエリアで実際に売れた値段から、今の相場がすぐ分かります。
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港区の築年数と売却価格の関係
一般に、マンションは築年20年前後で価格が大きく下がるとされます。
しかし港区、特に元麻布・南青山・白金台では、築年数だけでは説明できない価格で取引される住戸もあります。
港区築年数別・㎡単価維持率
築20年超でも、港区は44.5%を維持
全国37.3%を 7.2ポイント 上回る
築20年超の維持率 港区44.5%全国37.3%
※築5年以内の㎡単価を100としたときの水準。
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（中古マンション等・2025年4月〜2026年3月）をもとに当社集計。港区1,536件・全国91,222件。
この図は、新築に近い頃（築5年以内）に売れた価格を100として、築年数が上がったときに、マンションの価値がどこまで残るかを見たものです。
新築から最初の10年は、都心だから値下がりしにくい、ということはありません。むしろ港区のほうが、下がり幅はやや大きく出ています。新築に近い時期の価格が高いぶん、下がるときの幅も大きくなるためです。
違いが出るのは、築20年を超えてからです。全国では37.3％まで落ちるのに対し、港区では44.5％が残ります。
築20年を超えると、築年数よりも、立地や管理状態、室内の状態が価格を左右します。
築年数は変えられませんが、室内の状態は変えられます。より高く売りたいなら、内装をリフォームしてから売るという進め方も、十分に選択肢になります。
ただし、費用をかけただけ高く売れるとは限りません。どこまで手を入れるかは、間取りや設備の状態によって変わります。そこは、不動産のプロとお部屋を確認しながら、一緒に考えることをおすすめします。
ただし、この図は築年数だけで比べたものです。相場そのものの上下は別の動きで、そちらは前の章の「㎡単価の推移」が示しています。
また、築年数の違う物件を同じ時期の成約から横に並べた図でもあります。一つの住まいが年々どう下がっていくかを追った数字ではありません。
図の点が実測で、線はその5点を滑らかに結んだものです。点と点のあいだを測った数字ではありません。実際の価格は立地・階数・向き・管理状態などで動きます。
築年だけが、価値を決めるのではない。
港区では、住所のブランドに加え、耐震性能やリフォームの状態が、価値を長く支えます。
港区の再開発と相場への影響
麻布台・虎ノ門・高輪・芝浦を中心に、日本最大級の再開発が同時に進行しています。
麻布台ヒルズや高輪ゲートウェイシティのような巨大プロジェクトは、働く場所や人の流れを変え、周辺の住まいの価値も動かします。
再開発が進む周辺は、売り手にとって追い風になりやすい場所です。
2026年9月時点
各事業の内容
麻布台ヒルズ 開業
2023年11月 開業
麻布台一丁目に開業した、約8.1haの大規模複合都市です。
日本一の高さとなる「麻布台ヒルズ森JPタワー」を中心に、オフィス・住宅・商業・ホテル（アマン・レジデンス 東京）・文化施設が集積。
約2万4千㎡の中央広場と豊かな緑が広がります。
神谷町・六本木一丁目・麻布十番に囲まれた一帯で、周辺の麻布・赤坂エリアの住宅評価を押し上げる象徴的な存在となりました。
恩恵を受ける地区六本木・麻布、赤坂・青山
三田ガーデンヒルズ 竣工・入居
2025年 竣工・入居
旧逓信省・簡易保険局の跡地（三田一丁目）に誕生した、約1,000戸規模の大規模レジデンスです。歴史ある高台の緑を生かした希少な邸宅地として、坪単価でも国内最高水準の取引が相次ぎました。
三田・芝・白金エリアの新たな相場の指標となり、周辺の中古マンション評価にも影響を与えています。
恩恵を受ける地区芝・三田・虎ノ門、白金・高輪
高輪ゲートウェイシティ グランドオープン
2025年3月 まちびらき／2026年3月 グランドオープン
山手線の新駅「高輪ゲートウェイ」を核とした、JR東日本最大級のまちづくりです。
約9.5haの線路跡地に超高層のオフィス・住宅・ホテル・国際会議場・商業施設が集まり、2026年3月にグランドオープンしました。
品川・田町と一体で進む再開発の中心であり、高輪・芝浦・港南エリアの利便性を大きく高め、周辺住宅への波及が見込まれます。
恩恵を受ける地区白金・高輪、芝浦・港南・台場
芝浦一丁目プロジェクト（ツインタワー）
TOWER S 2025年2月 竣工／TOWER N 2030年度 竣工の予定
旧浜松町ビルディング（東芝本社跡）一帯を再開発する、芝浦エリア最大級のプロジェクトです。高さ約230mの2棟の超高層タワーに、オフィス・住宅・ホテル・商業が入ります。
南側のTOWER Sは2025年2月に竣工し、北側のTOWER Nは2030年度に竣工する予定です。
浜松町・竹芝・芝浦の水辺一帯の回遊性が一段と高まり、湾岸タワーエリアの住宅需要を厚くする展開が期待されます。
恩恵を受ける地区芝浦・港南・台場、芝・三田・虎ノ門
品川駅周辺・リニア開業に向けた整備
2020年代後半〜（リニアの開業は2034年以降）
リニア中央新幹線の始発駅となる品川駅を中心に、駅前広場の再編や周辺街区の更新が進められています。高輪ゲートウェイシティと連動し、港区南部（高輪・港南）の交通結節機能が飛躍的に高まる見込みです。
リニアの品川・名古屋間の開業は、2034年以降とされています。2026年7月に静岡県が工事を認め、2036年以降になるという見方も出ています。
完成すれば名古屋・大阪方面へのアクセスが一変し、エリア全体の居住価値が長期にわたって底上げされると考えられます。
恩恵を受ける地区白金・高輪、芝浦・港南・台場
再開発の効果は、周辺エリアへ広がる。
大型再開発は、隣接エリアの──
- 通勤利便性（新たな出入口・地下通路の整備）
- 夜間人口の質（オフィスワーカーの所得層）
- 買い手層の構成（法人需要・社宅需要の流れ）
を、時間をかけて緩やかに変えていきます。
麻布台ヒルズの開業は麻布・赤坂へ、高輪ゲートウェイシティの開発は高輪・芝浦・港南へと、周辺の住宅価値に数年単位で波及していくと考えられます。
同じ港区でも、価値は一様ではありません。
住所のブランドが価値を支えるなら、次に効いてくるのは、ご自宅が区内のどこにあるか。
地域が変われば、相場も買い手も変わります。
港区の地域別マンション相場
一つの区に、5つの相場帯と5つの買い手像。
港区は、北に洗練のビジネス街、西に日本最高峰の邸宅地、南に緑豊かな住宅地、そして東の湾岸にタワー群が広がる、性格の全く異なる地域が同居する区です。
どの地域にあるかで、狙うべき買い手も売り方も変わります。5つの地域に分けて、一つずつ見ていきます。
主な駅 01 赤坂・青山: 青山一丁目 ／ 02 六本木・麻布: 六本木・麻布十番 ／ 03 白金・高輪: 白金高輪・品川 ／ 04 芝・三田・虎ノ門: 虎ノ門・浜松町 ／ 05 芝浦・港南・台場: 台場
※区の輪郭・駅の位置・路線の線は、国土交通省 国土数値情報の行政区域データ・鉄道データに基づきます。地域の区切りは模式です。
赤坂・青山
赤坂／元赤坂／北青山／南青山
住まう人の傾向
経営者・クリエイター／外資系エグゼクティブ／感度の高い富裕層DINKs
相場の目安135万 – 315万円/㎡
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赤坂・青山
赤坂のビジネス街、表参道・南青山のファッションとデザイン。洗練された商業と上質な住宅が、徒歩圏に同居する稀有な地域です。赤坂サカス・赤坂インターシティを擁する赤坂と、ブランドが軒を連ねる青山では表情が異なります。
新築タワーから低層のデザイナーズ、ヴィンテージまで物件の幅が広く、買い手も国内外にわたります。どの層に響く物件かを見極め、周りの街の魅力まで伝えれば、強気の価格でも反応が得られます。
赤坂・青山の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点。
- 赤坂と青山では買い手像が異なる。物件の性格に合わせて訴求軸を変える。
- デザイナーズ・低層レジデンスは、建築や内装の質を写真・資料で語る。
- 外資系・法人の社宅需要があり、個人売買と並行して検討する価値がある。
六本木・麻布
六本木／麻布十番／元麻布／南麻布／西麻布／東麻布／麻布台／麻布狸穴町
住まう人の傾向
国内外の富裕層／大使館関係・経営者／セカンドハウス需要
相場の目安145万 – 315万円/㎡
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六本木・麻布
元麻布・南麻布の邸宅地は、日本のマンション相場の頂点といえる存在です。大使館が点在する閑静な高台に、ヴィンテージの名建築と最新の超高層レジデンスが共存します。2023年には麻布台ヒルズが開業しました。
買い手は国内外の富裕層やファミリーオフィスが中心で、希少性ゆえに相場の物差しが少なく、売り方の設計が成約価格を大きく左右します。
一般公開をしない取引も多く、プロセスそのものが他エリアと異なります。
六本木・麻布の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点
- ヴィンテージは、築年ではなく建物の格・設計者・歴史を語れる資料で売る。
- 希少性を適切に伝えるため、一般公開と非公開チャネルを使い分ける。
- 国内外の富裕層・ファミリーオフィスを見据えた価格帯設定が重要。
白金・高輪
白金／白金台／高輪
住まう人の傾向
教育を重んじるファミリー／医療・士業の専門職／長く住み継ぐ富裕層
相場の目安150万 – 305万円/㎡
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白金・高輪
「シロガネーゼ」の呼び名で知られる、緑豊かで落ち着いた住宅地です。白金台のプラチナ通り、自然教育園の杜、高台の戸建てとレジデンス。教育環境と街の品格を重んじるファミリーからの、安定した需要がエリアの底値を支えます。
高輪では、高輪ゲートウェイシティや品川駅周辺の再開発が追い風です。住み心地と将来の利便性の両面を伝えれば、実需の買い手がしっかりつくエリアといえます。
白金・高輪の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点
- 学区・自然環境・緑の眺望を、ファミリー目線で具体的に伝える。
- 高輪は品川・高輪ゲートウェイ再開発の将来性を訴求材料にできる。
- 実需中心のため、内装の印象づくり（リノベ・ホームステージング）が効く。
芝・三田・虎ノ門
芝／三田／芝公園／虎ノ門／愛宕／新橋／東新橋／西新橋／浜松町
住まう人の傾向
ビジネス層・専門職／職住近接を求める層／タワー取得層
相場の目安140万 – 370万円/㎡
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芝・三田・虎ノ門
虎ノ門ヒルズの開業、三田ガーデンヒルズの誕生──大型再開発が連続し、街そのものが生まれ変わりつつある中枢エリアです。
霞が関・新橋・大手町に近い屈指の職住近接が、ビジネス層からの根強い需要を生んでいます。
オフィスと住宅が混在し、タワーレジデンスからコンパクトな単身向けまで物件の幅が広い市場です。再開発の進捗を踏まえ、将来の利便性まで描いて伝えれば、買い手の評価は一段上がります。
芝・三田・虎ノ門の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点
- 周辺再開発の進捗を読み、どのタイミングで動くかを見極める。
- 職住近接・複数路線の利便性を、買い手のビジネス目線で具体化する。
- タワーと単身向けで買い手層が異なる。物件に合わせた販売設計が有効。
芝浦・港南・台場
芝浦／港南／海岸／台場（お台場）
住まう人の傾向
タワー志向のDINKs・ファミリー／投資・賃貸目的の事例も多い／眺望を重視する層
相場の目安140万 – 225万円/㎡
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芝浦・港南・台場
運河と東京湾に面した、タワーマンションの街。芝浦・港南は品川・田町への近さと開放的な眺望が魅力で、ファミリーから単身まで実需が厚いエリアです。同じ建物でも、階数と方角で価格が大きく変わるのが湾岸の特徴です。
投資・賃貸目的の買い手も多く、賃料や想定利回りを示せば売却はスムーズに進みます。価格帯は区内では比較的手が届きやすく、その分、実需と収益の両面で訴求できます。
芝浦・港南・台場の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点
- 階数・方角・眺望を、室内からの写真や動画で具体的に伝える。
- 賃貸事例をセットで提示し、投資家に「収益」として説明する。
- 実需（ファミリー）と投資家、複数セグメントを並行で探る。
- 品川・高輪ゲートウェイ再開発による将来の利便性も訴求材料になる。
※エリア別の目安はレインズ・マーケット・インフォメーション（成約／直近1年・2026年9月時点）、区平均は国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（2025年第2〜2026年第1四半期）、23区平均は東日本レインズ「月例マーケットウォッチ」東京都区部（2026年8月度）。
港区でマンションを売却するときのポイント
最後に、港区での売却で特に注意したい、4つのことをお伝えします。
ブランド住所を、正しく価格に反映させる。
港区では、元麻布・南青山・白金台といった「住所そのもの」が価値になります。同じ駅圏でも、町名一つで買い手の本気度と価格が変わります。
地番・町名の格を、誇張ではなく事実として誠実に伝える資料設計が、成約価格を左右します。
立地を武器に、リノベーション投資で価値を上げる。
港区の最大の強みは「立地そのもの」です。この立地がある限り、買い手の関心が途切れにくいエリアです。
だからこそ、売り出す前に水回りや内装にリノベーション投資を入れることで、物件の印象と売却額を引き上げる戦略が有効です。
外国人・法人・富裕層の需要を、見逃さない。
港区は、外国人富裕層・外資系法人・ファミリーオフィスの需要が厚く、非公開で動くことも多い区です。
特に麻布・赤坂・青山では、市場に出さず限定公開や紹介チャネルで成約するケースが主流になります。
個人売買と並行して、こうした層への打ち手を検討する価値があります。
相続・共有名義の整理を、早めに。
長くお持ちの住まいでは、相続による共有名義や、大きな譲渡益の整理に時間がかかることがあります。
売却の選択肢を狭めないためにも、早めの専門家相談が有効です。
こんな進め方を、ご提案します。
相場を調べたあと、実際に動くとどうなるか。
初回ご相談
売ると決める前で構いません。このページの数字を、お住まいの条件にあてはめるところから始めます。
市況調査・査定根拠の文書提示
査定の根拠を、資料でお示しします。
売り出し方針のご相談
価格・時期・広告の範囲をご一緒に決めます。ご近所に知られずに進める方法もあります。
販売活動と週次ご報告
広告・内見対応を行い、進捗は毎週ご報告します。
決済・お引き渡し・確定申告
登記は司法書士、申告は税理士。当社は書類と日程を調整し、窓口を務めます。
ご相談は無料です。
まだ売ると決めていなくても、構いません。
売却のこと、住み替えのこと、どんなことでもお気軽にご相談ください。
送信したあとの流れ
- フォームを送信分かる範囲のご記入で構いません
- 担当者からご連絡原則翌営業日までに
- ご相談価格の見立てから、売る時期・手取りまで
ご連絡は、お選びいただいた方法だけで差し上げます。
お電話・LINEでも承ります
同じ都心でも、区が変われば相場も買い手も変わります。他の区の相場と売却のポイントは、それぞれのページでご覧いただけます。