渋谷区のマンション市況
渋谷区で売るなら、まず知りたいこと
価格は、どこまで上がった？
平均㎡単価は、
約225万円
2017年からの9年間で約2.0倍に上昇し、東京23区でも港区・千代田区に次ぐ水準です。都心の中でも価格上昇が大きかったエリアの一つです。
平均が上がれば、うちも上がる？
同じ渋谷区でも、
上がり方には
差があります
恵比寿・代官山・松濤などの高価格帯エリアと、笹塚・幡ヶ谷などの実需中心のエリアでは、価格水準も買い手も異なります。区全体の上昇率だけでは、ご所有のマンションの現在地は判断できません。
いまの価格を支えているのは何？
街の価値が、
価格を支えています
渋谷駅周辺では大規模な再開発が進み、商業・文化・交通の機能が変化しています。加えて、恵比寿や代官山などエリアごとに異なるブランド力があり、街そのものへの評価が住宅価格にも反映されています。
目次
渋谷区の価格水準
2017年から2026年までの9年間で、渋谷区の㎡単価は、約2.0倍になりました。
渋谷区は、23区で港区・千代田区に次ぐ高い価格水準を保ち続けています。恵比寿・代官山・広尾といった唯一無二の住所ブランド・「100年に一度」と称される渋谷駅の再開発・都心とカルチャーが交わる街の磁力が下支えしており、高値圏でも実需と投資の両方の買い手が途切れない、売り手に有利な相場が続いています。
2017年比 約2.0倍 ／ 再開発と街のブランドが上昇を支える ／ 出典：2021年以降はレインズ・マーケット・インフォメーション（成約実績／2026年7月時点）をもとに当社集計、2020年以前は東京カンテイ・マンションレビュー等の集計より概算
23区のなかでの価格水準
東京23区全体の平均から、上位の港区・千代田区、そして渋谷区・中央区。価格帯にはっきりとした階段があります。直近の調査では渋谷区が港区・千代田区に次ぐ水準にあり、上昇率では23区でも屈指の伸びを見せています。都心とカルチャー、そして再開発という渋谷ならではの強みが、価格を底上げする構造は、ここ数年揺らいでいません。
東京23区 中古マンション ㎡単価比較
渋谷区は、23区平均の約1.7倍。港区・千代田区に次ぐ水準を保つ。
価格が高く保たれる3つの理由
渋谷区の築年と価格の関係
一般に、マンションは築年20年前後で価格が大きく下がるとされます。
しかし渋谷区、特に恵比寿・代官山・広尾・松濤では、築30〜40年のヴィンテージが新築相当の坪単価で取引されることが珍しくありません。築年は価値の一部に過ぎず、立地・耐震性能・リフォーム状況や管理状態が、同じくらいの重みをもちます。
新築6,000万円の住まいは、20年でいくら残るか。
築年帯別の残価モデル（新築時6,000万円を起点）
築20年での差は 約1,800万円 渋谷区は20年後も 約80% の価値を維持
※新築6,000万円の住まいを例とした築年帯別の残価モデル。実際の価格は物件・市況により異なります。出典：東京カンテイ等の残価率調査をもとに概算（2026年5月時点）。
築年だけが、価値を決めるのではない。
全国平均が半分まで下がるなか、渋谷区では住所のブランドに加え、耐震性能やリフォームの状態が、価値を長く支えます。
渋谷区の再開発
渋谷駅周辺で、「100年に一度」と称される大規模再開発が進行しています。
渋谷スクランブルスクエアや桜丘・道玄坂の超高層プロジェクトは、街の重力そのものを変えます。働く場所・集まる人・暮らしの動線が更新されれば、周辺の住む場所の価値も動く。再開発が進む周辺は、売り手にとって追い風になりやすい局面です。
2026年7月時点
各事業の内容
Shibuya Sakura Stage 全面開業
2024年7月 全面開業
渋谷駅南西、桜丘口地区に誕生した大規模複合再開発です。オフィス・商業・住宅・サービスアパートメントが集積し、約535戸の住宅も含みます。国道246号と首都高で分断されていた桜丘エリアを歩行者デッキで渋谷駅へ直結させ、回遊性を一変させました。渋谷・桜丘・南平台エリアの住宅評価を押し上げる象徴的な存在となっています。
恩恵を受ける地区渋谷・松濤・桜丘、代官山・南平台
渋谷アクシュ（SHIBUYA AXSH）開業
2024年7月 開業
渋谷駅東口、青山方面とを結ぶ結節点に開業した複合施設です。オフィスを中心に、広場や歩行者ネットワークを整備し、渋谷と青山・表参道方面の回遊性を高めました。ヒカリエ・スクランブルスクエアと連なる東口一帯の更新を進め、神宮前・渋谷エリアの利便性を押し上げています。
恩恵を受ける地区渋谷・松濤・桜丘、原宿・千駄ヶ谷・代々木
JR渋谷駅 新駅舎完成・駅街区整備
2020年代〜2026年度
山手線・埼京線ホームの一体化や新駅舎の整備など、長く続いてきた渋谷駅そのものの大改造が大きな節目を迎えます。乗り換え動線が分かりやすくなり、駅の南北・東西の回遊性が向上。渋谷を起点とする全エリアの利便性が一段と高まります。
恩恵を受ける地区渋谷・松濤・桜丘（波及して区内全域）
道玄坂二丁目南地区 再開発 竣工
2020年代〜2027年2月
道玄坂エリアで進む第一種市街地再開発事業です。オフィス・商業・ホテルなどが入る超高層複合棟が誕生し、道玄坂・神泉・松濤方面への玄関口が刷新されます。渋谷駅西側の街並みと回遊性が更新され、松濤・神泉エリアの住宅需要を厚くする展開が期待されます。
恩恵を受ける地区渋谷・松濤・桜丘
宮益坂地区プロジェクト 竣工
2020年代〜2028年度
渋谷駅東口の宮益坂一帯を更新する都市再生事業です。超高層の複合棟により、表参道・青山方面へ向かう坂の街並みが一新されます。ヒカリエ・アクシュと連なる東口の再開発群を完成へ近づけ、渋谷・神宮前エリアの街の格を一段押し上げます。
恩恵を受ける地区渋谷・松濤・桜丘、原宿・千駄ヶ谷・代々木
渋谷スクランブルスクエア 第Ⅱ期（中央棟・西棟）
2020年代後半〜2034年度 全体完成
2019年開業の東棟に続く、渋谷駅直上の再開発の最終形です。中央棟・西棟が段階的に整備され、2034年度に渋谷駅周辺再開発の全体が完成する計画です。駅・商業・オフィスが一体となった渋谷の新しい中心が完成し、区内全域の交通結節機能と居住価値を長期にわたって底上げすると考えられます。
恩恵を受ける地区渋谷・松濤・桜丘（波及して区内全域）
再開発の効果は、周辺エリアへ広がる。
大型再開発は、隣接エリアの──
- 通勤利便性（新たな出入口・歩行者デッキの整備）
- 夜間人口の質（オフィスワーカー・来街者の所得層）
- 買い手層の構成（法人需要・投資需要の流れ）
を、時間をかけて緩やかに変えていきます。渋谷駅周辺の更新は渋谷・桜丘・松濤へ、東口の再開発群は神宮前・原宿へと、周辺の住宅価値に数年単位で波及していくと考えられます。
同じ渋谷区でも、価値は一様ではありません。
住所のブランドが価値を支えるなら、次に効いてくるのは、ご自宅が区内のどこにあるか。
地域が変われば、相場も買い手も変わります。
渋谷区の地域別の特徴
ひとつの区に、5つの相場帯と5つの買い手像。
渋谷区は、南東に緑豊かな高級住宅地、中央に再開発が進む街の中枢、北に公園と文化の発信地、そして西に実需の暮らしが根づく地域が広がる、性格のまったく異なる地域が同居する区です。
どの地域にあるかで、狙うべき買い手も売り方も変わります。5つの地域に分けて、ひとつずつ見ていきます。
恵比寿・広尾
恵比寿／恵比寿西／恵比寿南／広尾／東
相場の目安165万 – 295万円/㎡前年比 +10.5%
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恵比寿・広尾
緑と国際性の、邸宅地。
外資系エグゼクティブ・外国人、
ブランドを重んじる層。
恵比寿ガーデンプレイスを擁する恵比寿、大使館と緑に囲まれた広尾。洗練と落ち着きを兼ね備えた、渋谷区屈指の高級住宅地です。商業の利便性と住環境の良さが、高い次元で両立します。
買い手は富裕層ファミリーや外国人エグゼクティブが中心。街のブランドと住み心地の両面を伝えれば、強気の価格でも実需の反応が得られます。
恵比寿・広尾の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点
- 恵比寿と広尾で買い手像が異なる。物件の性格に合わせて訴求軸を変える。
- 外国人・外資系法人の社宅需要があり、個人売買と並行して検討する価値がある。
- 緑・教育環境・国際性といった住環境の価値を、資料と写真で丁寧に語る。
代官山・南平台
代官山町／猿楽町／鉢山町／南平台町／鶯谷町
相場の目安145万 – 310万円/㎡前年比 +11.8%
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代官山・南平台
渋谷区の、邸宅地の頂点。
経営者・クリエイター、
ヴィンテージ志向の層。
代官山・南平台・鉢山は、渋谷区のマンション相場の頂点といえる存在です。閑静な高台に、ヴィンテージの名建築と低層デザイナーズ、最新のレジデンスが共存します。旧山手通り沿いから代官山アドレス周辺まで、唯一無二の街並みが価値を支えます。
買い手は国内外の富裕層やクリエイターが中心で、希少性ゆえに相場の物差しが少なく、売り方の設計が成約価格を大きく左右します。一般公開をしない取引も少なくありません。
代官山・南平台の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点
- ヴィンテージ・低層は、築年ではなく建物の格・設計者・街並みを語れる資料で売る。
- 希少性を適切に伝えるため、一般公開と非公開チャネルを使い分ける。
- 旧山手通り・代官山アドレスなど、街区ごとのブランドを訴求材料にする。
渋谷・松濤・桜丘
渋谷／道玄坂／桜丘町／松濤／神山町／神泉町／神南／宇田川町／円山町
相場の目安140万 – 245万円/㎡前年比 +12.5%
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渋谷・松濤・桜丘
再開発で、生まれ変わる中枢。
松濤の伝統的富裕層、
タワー・投資取得層。
Shibuya Sakura Stageの開業、続く駅周辺の再開発──街そのものが生まれ変わりつつある中枢エリアです。一方で松濤・神山町は、渋谷区を代表する伝統的な高級住宅地として、別格の評価を保ち続けています。
商業の中心と閑静な邸宅地が隣り合い、タワーから低層レジデンスまで物件の幅が広い市場です。再開発の進捗を踏まえ、将来の利便性まで描いて伝えれば、買い手の評価は一段上がります。
渋谷・松濤・桜丘の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点
- 松濤・神山町と駅周辺では買い手層が大きく異なる。物件に合わせた販売設計を。
- 渋谷駅再開発の進捗を読み、どのタイミングで動くかを見極める。
- タワーは階数・方角・眺望で価格が変わる。住戸ごとの強みを的確に伝える。
原宿・千駄ヶ谷・代々木
神宮前／千駄ヶ谷／代々木／元代々木町／富ヶ谷
相場の目安125万 – 230万円/㎡前年比 +9.8%
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原宿・千駄ヶ谷・代々木
公園と、文化の発信地。
公園至近を求めるファミリー、
文化・流行に敏感な層。
代々木公園・明治神宮の杜に抱かれ、原宿・神宮前のファッション文化が息づくエリアです。緑の潤いと、流行の発信地という二つの顔を併せ持ちます。千駄ヶ谷・北参道は、落ち着いた住環境で実需が厚い地域です。
買い手はDINKsやクリエイター、公園至近を求めるファミリーが中心。公園・文化・利便性という暮らしの価値を、街の文脈ごと伝えることが響きます。
原宿・千駄ヶ谷・代々木の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点
- 公園・神宮の杜という住環境の希少性を、写真と資料で具体的に伝える。
- 原宿・神宮前と千駄ヶ谷・代々木では買い手像が異なる。訴求軸を変える。
- リノベ・デザイナーズは、感度の高い買い手に向けて世界観ごと見せる。
笹塚・幡ヶ谷・初台
笹塚／幡ヶ谷／本町／初台／西原／上原／大山町
相場の目安90万 – 165万円/㎡前年比 +8.5%
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笹塚・幡ヶ谷・初台
実需に支えられる、暮らしの街。
単身・DINKs、
新宿への近さを重視する層。
区の北西に広がる、生活利便性の高い実需エリアです。新宿へ一駅という近さながら、渋谷区のなかでは手の届きやすい価格帯で、商店街と暮らしの落ち着きが共存します。京王線・京王新線沿いに住宅街が連なります。
買い手は一次取得のファミリーや単身・DINKsが中心。実需が厚いぶん、適正な価格設定と住み心地の訴求が、早期成約の鍵になります。
笹塚・幡ヶ谷・初台の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点
- 実需中心のため、相場に沿った価格設定と見せ方が早期成約につながる。
- 新宿への近さ・商店街の利便性など、日々の暮らしやすさを具体的に伝える。
- 駅距離・階数・採光など、実需が重視する条件を漏れなく訴求する。
渋谷区で売るときのポイント
ここまでで、お手元の物件が渋谷区のどの文脈に置かれているか、輪郭が見えてきたかと思います。
最後に、渋谷区での売却で特に注意したい、4つのことをお伝えします。
ブランド住所を、正しく価格に反映させる。
渋谷区では、恵比寿・代官山・松濤・広尾といった「住所そのもの」が価値になります。同じ駅圏でも、町名ひとつで買い手の本気度と価格が変わります。地番・町名の格を、誇張ではなく事実として誠実に伝える資料設計が、成約価格を左右します。
立地を武器に、リノベーション投資で価値を上げる。
渋谷区の最大の強みは「立地そのもの」です。この立地がある限り、買い手の関心が途切れにくいエリアです。だからこそ、売り出す前に水回りや内装にリノベーション投資を入れることで、物件の印象と売却額を引き上げる戦略が有効です。築年が古くても、立地の力が投資に見合う評価につながりやすい──それが渋谷区ならではの売り方です。
外国人・法人・富裕層の需要を、見逃さない。
渋谷区は、富裕層・外国人・投資家・法人の需要が厚く、非公開で動くことも多い区です。とくに恵比寿・代官山・松濤では、市場に出さず限定公開や紹介チャネルで成約するケースも見られます。個人売買と並行して、こうした層への打ち手を検討する価値があります。
相続・共有名義の整理を、早めに。
渋谷区は、相続発生時の共有名義案件や、長期保有による高額譲渡が多い区です。複数世代にわたる権利の移転や、譲渡所得税の検討に時間を要することがあります。売却の選択肢を狭めないためにも、早めの専門家相談が有効です。
※数値の出典：区別の平均㎡単価・平均成約価格・エリア別レンジは、レインズ・マーケット・インフォメーション（直近1年の成約情報／2026年7月時点）をもとに当社集計。23区平均は東日本レインズ「月例マーケットウォッチ」東京都区部の成約㎡単価（2026年3月度）。
こんな進め方を、ご提案します。
相場を調べたあと、実際に動くとどうなるか。初回のご相談から確定申告まで、担当者1人が一貫して伴走します。
初回ご相談
売ると決める前で構いません。このページの数字を、お住まいの条件にあてはめるところから始めます。
市況調査・査定根拠の文書提示
渋谷区の相場と成約事例を、根拠つきの資料でお示しします。
売り出し方針のご相談
価格・時期・広告の範囲をご一緒に決めます。ご近所に知られずに進める方法もあります。
販売活動と週次ご報告
広告・内見対応を行い、進捗は毎週ご報告します。
決済・お引き渡し・確定申告
司法書士・税理士と連携し、書類から翌年の申告まで伴走します。
ご相談は無料です。
まだ売ると決めていなくても、構いません。
こんなご相談をいただいています
- ご自宅の売却を検討している
- 相続したマンションについて
- 住み替えを検討している
- まだ決めていない・情報収集中
ここまでの数字を、ご自宅にあてはめるとどうなるか。そこから先は、お部屋を拝見しないとお伝えできません。
ご相談内容は空欄のままでも構いません。担当者より2営業日以内に、ご希望の方法（メール・対面・お電話）でご連絡いたします。
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