売ると、税金はどうなるか
「相続税」と「売却益にかかる税金」は別もの。
負担を軽くする特例があることを、まず知っておいてください。
- 相続税とは別に、売って利益が出れば、その利益に税金がかかる。
- 相続税を納めていれば、その一部を経費に足せて利益を小さくできる。
- 空き家の3,000万円控除は、一般的な分譲マンションでは原則使えない。
相続したマンションを売って利益（譲渡所得）が出ると、その利益に税金がかかります。ただし、相続にまつわる売却には、税負担を軽くできる特例があります。
軽くできる場合がある
相続した家を売って利益が出ると、その利益に税金がかかります。ただし、相続した家の状況によっては、
税負担を軽くできる特例が使える場合があります。まずは、どの特例を確認すべきかを把握することが大切です。
3つのポイント
家として売る
3,000万円特別控除
自分が住んでいる家、または以前住んでいた家を売ったときに、売却で出た利益から3,000万円まで差し引ける特例です。
3,800万円
適用
取得費加算の特例
相続税の一部を取得費に加算できるため、課税される利益が小さくなる特例です。
3,800万円
取得費に加算
空き家として売る
3,000万円特別控除
一定の要件を満たす空き家を売ると、売却で出た利益から3,000万円まで差し引ける特例です。
3,800万円
適用
※3,000万円控除は、利益から差し引ける上限額です。Cの特例は、相続人が3人以上の場合、上限が2,000万円になることがあります。
※Bの特例で取得費に加算できる額には条件があります。
まず、税金の考え方
相続した家を売って利益が出ると、その利益に税金がかかります。ここでいう利益は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いたものです。なお建物の取得費は、年数の経過による価値の減少分（減価償却費）を差し引いて計算します。さらに、特例が使えると、その利益を小さくできる場合があります。
課税される利益の考え方
A・Cは「特別控除」で利益を小さくします。
Bは「取得費加算」で利益を小さくします。
特例を判断する3つのポイント
あなたに使える税の特例は、どれ？
住んでいたか、相続税を納めたか、空き家の条件を満たすかで、確認する特例が変わります。
マイホームの
3,000万円特別控除
自分が住んでいる家、または以前住んでいた家を売ったときに、売却で出た利益から3,000万円まで差し引ける特例です。
確認ポイント
- 今住んでいる家、または以前住んでいた家が対象
- 区分所有マンションでも対象になり得る
- 以前住んでいた家は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までが目安
課税される利益のイメージ
相続した家の
取得費加算の特例
相続税の一部を取得費に加算できるため、課税される利益が小さくなる特例です。
確認ポイント
- 相続や遺贈で取得している
- その財産を取得した人に相続税が課税されている
- 相続開始の翌日から、相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までの売却が対象
課税される利益のイメージ
※加算できる額には条件があります。
被相続人の空き家の
3,000万円特別控除
一定の要件を満たす空き家を売ると、売却で出た利益から3,000万円まで差し引ける特例です。
確認ポイント
- 被相続人が住んでいた家が対象
- 昭和56年5月31日以前に建築
- 区分所有建物で登記されている建物ではない
- 相続開始の直前に、被相続人以外の居住者がいなかった
- 令和9年12月31日までの売却が対象期間
課税される利益のイメージ
※相続人が3人以上の場合、上限が2,000万円になることがあります。
申告は税理士が担当し、私たちは連携して段取りを整えます。
重要特例には、使える条件と組み合わせの制限があります。
相続した家の状況は、居住している（いた）家か、相続税が課税されているか、被相続人が住んでいた空き家だったかで、使える特例が変わります。
どれが使えるか、どれが有利かは、相続税額・譲渡益・物件の種類によっても変わります。実際は使えない方法を前提に進めないためにも、売却前に整理しておくのが安心です。
詳しい注意点を見る
- 取得費加算の特例（図のB）と、空き家の3,000万円特別控除（図のC）は併用できない
- 相続した家の取得費加算の特例と、被相続人の空き家の3,000万円特別控除は、同じ家屋等について併用できません。どちらか一方を選びます。
- マイホームの3,000万円特別控除（図のA）は、取得費加算の特例（図のB）と併用できる
- マイホームの3,000万円特別控除と、相続した家の取得費加算の特例は併用できます。ただし、マイホームの控除と、被相続人の空き家の3,000万円特別控除（図のC）を同じ年に使う場合は、控除額が合わせて3,000万円までになります。
- 空き家の3,000万円特別控除（図のC）は、一般的な分譲マンションでは原則使えない
- 被相続人の空き家の3,000万円特別控除には、「昭和56年5月31日以前の建築」「区分所有建物でないこと」「売却代金1億円以下」「令和9年12月31日までの売却」など複数の要件があります。一般的な分譲マンションの専有部分は区分所有建物として登記されているため、原則としてこの特例の対象になりません。対象になりうるのは、被相続人が住んでいた戸建てなどです。
※本内容は国税庁タックスアンサー No.4205・No.3267・No.3302・No.3306（令和8年4月1日現在法令等）に基づく一般的な解説です。譲渡所得税には別途、復興特別所得税（所得税額の2.1%）が加わります。税制は改正される場合があり、個別の適用可否は前提条件により異なります。実際の判断は税理士・税務署にご確認ください。
※税務相談および申告書の作成は税理士が行います。当社は不動産会社として、書類の準備と日程の調整を担当します。
