家を売って受け取ったお金が、そのまま手元に残るわけではありません。売却代金からは、手続きにかかる費用と、利益が出た場合の税金が差し引かれます。何にいくらかかるのかを先に知っておけば、手元に残る金額の見当がつきます。
目次
売却のときにかかる諸費用
まずは、売却の手続きそのもので支払いが発生する費用です。主なものは3つで、合計すると売却価格の3〜4％程度が目安になります。
仲介手数料
不動産会社に支払う成功報酬です。売買契約が成立したときに発生し、法律で上限額が定められています。諸費用のなかで最も大きい項目です。
速算式（売買価格が400万円を超える場合）
（売買価格 × 3％ ＋ 6万円）＋ 消費税
上限額の計算例
- 3,000万円で売却した場合
- （3,000万円 × 3％ ＋ 6万円）＋ 消費税 ＝ 105万6,000円
- 5,000万円で売却した場合
- （5,000万円 × 3％ ＋ 6万円）＋ 消費税 ＝ 171万6,000円
印紙税
売買契約書に貼る印紙の代金です。契約書に記載された金額に応じて税額が決まっています。
| 1,000万円超 〜 5,000万円以下 | 1万円 |
|---|---|
| 5,000万円超 〜 1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超 〜 5億円以下 | 6万円 |
上の額は軽減措置が適用された場合のものです。
軽減措置は2027年3月31日までに作成される契約書が対象で、本則の税額はそれぞれ2万円・6万円・10万円です。
登記費用
登記簿に残っている抵当権を抹消するための手続き費用です。
司法書士に依頼するのが一般的で、登録免許税と報酬をあわせて数万円程度が目安になります。
登録免許税は不動産1個につき1,000円で、マンションの場合は建物と敷地権で2,000円が目安です。
住宅ローンを完済しても、抵当権の登記は自動では消えず、抹消登記が必要です。
完済時に金融機関から受け取った書類で手続きを済ませていない場合は、売却にあわせて行います。
ご自宅を売ったら、手元にいくら残る？
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利益が出たときにかかる税金
不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合にだけ、その利益に所得税と住民税がかかります。
売却代金そのものに課税されるわけではありません。
譲渡所得の計算方法
まず、利益が出ているかどうかを計算します。
譲渡所得
売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 取得費
買ったときにかかった費用。購入代金や、購入時の仲介手数料などです。
- 譲渡費用
今回の売却でかかった費用。01で挙げた仲介手数料や印紙税などです。
税率は所有期間で変わる
税率は、売却した年の1月1日時点で、その不動産を所有していた期間によって変わります。
| 短期譲渡所得所有期間5年以下 | 39.63％ |
|---|---|
| 長期譲渡所得所有期間5年超 | 20.315％ |
| マイホームの軽減税率ご自宅を10年超所有・6,000万円以下の部分 | 14.21％ |
数え方に注意が必要です。
例えば2021年6月に購入した家を2026年8月に売った場合、実際に持っていたのは5年2か月ですが、2026年1月1日の時点では4年7か月なので短期にあたります。
税額を抑える3,000万円の特別控除
ご自身が住んでいた家（マイホーム）を売った場合、譲渡所得から3,000万円まで差し引ける特例があります。
譲渡所得が2,000万円だった場合
課税対象額
2,000万円 − 3,000万円 → 0円
譲渡所得が4,000万円だった場合
課税対象額
4,000万円 − 3,000万円 ＝ 1,000万円ここだけに課税
課税対象額が0円になれば、所有期間にかかわらず税額も0円です。ご自宅の売却では、この特例によって税金がかからない場合が多くあります。
注意税額が0円でも、確定申告は要る
この特例を使うには要件があり、税額が0円になる場合でも、売却した翌年に確定申告をしなければ適用を受けられません。
また、新しく買った家の住宅ローン控除には、入居した年とその前2年・後3年（計6年間）にこの特例を使っていないこと、という条件があります。
適用の可否は税務署または税理士にご確認ください。
まとめ
不動産の売却では、仲介手数料などの諸費用と、利益が出た場合の税金がかかります。諸費用は売却価格の3〜4％程度が目安で、これは避けられません。
一方で税金には3,000万円の特別控除をはじめとする特例があり、ご自宅の売却では0円になることも少なくありません。
手元に残る金額
売却価格 −（諸費用 ＋ 税金 ＋ ローン残債）
ご自身の場合にいくらになるかは、購入したときの契約書と、住まなくなった時期が分かれば見当がつきます。
取得費と所有期間、そして特例を使えるかどうかが、この2つでほぼ決まるためです。
