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都心マンション売却相談センター

住み替えの売却

こんなお悩み、
ありませんか。

次の物件と現住居の引き渡しタイミングを合わせたい

二重ローンは、できるだけ避けたい

売りと買い、どちらを先に進めるべきか決められない

買換え特例を活用できるか確認したい

住宅ローンの残債をどう処理すればよいか不安

このページで、わかること。

住み替えを考え始めたら、まず全体像を。気になるところから、お読みいただけます。

01

売り先行か、買い先行か。

住み替えの段取りは、まず「どちらを先に動かすか」から決まります。

3行でわかる要点
  • 「売り先行」は資金が確定してから動けるので安心。仮住まいが要ることも。
  • 「買い先行」は新居をじっくり選べる一方、二重ローンと売り急ぎに注意。
  • 残債やご資金の余裕しだいで向き不向きが分かれる。まず数字で見極める。

住み替えでは「今の住まいを売る」と「次の住まいを買う」が重なります。どちらを先に進めるかで、資金計画もタイミングも大きく変わります。まずは2つの進め方の違いを押さえましょう。

売り先行 先に売ってから、新居を買う

先に売るので売却額が確定し、新居の予算を安心して組めます。残債が大きい方・堅実に進めたい方向け。入居まで間があくと、仮住まいが必要なことも。

買い先行 先に買ってから、今の家を売る

先に新居を決められ、じっくり選べて引っ越しも一度。資金にゆとりのある方向け。売れるまでは一時的に二重ローンとなり、売り急ぎにも注意。

ポイント　どちらが正解かは、残債・自己資金・住み替え先の決まり方で変わります。次章の資金計画で数字を整理すると、自然と向き不向きが見えてきます。

02

資金計画：いくらで売れれば、次へ進めるか。

住み替えの安心は、売却代金の「使い道」を数字にすることから始まります。

3行でわかる要点
  • 売却代金は、まず残債の返済へ。次に諸費用、残りが新居の資金になる。
  • 売却額が残債を上回る「アンダーローン」なら、住み替えは進めやすい。
  • 残債が上回る「オーバーローン」でも、住み替えローンなどで対応できる。

住み替えで最初に確かめたいのは、「今の家がいくらで売れれば、次に進めるか」です。目安は、売却額が住宅ローンの残債と諸費用を上回るか。上回った分が、そのまま次の住まいの自己資金（頭金）になります。売却代金は、まず残債の返済にあて、次に仲介手数料などの諸費用を差し引き、残ったお金が新居へ回せる金額になります。

たとえば、6,000万円で売れたとします。残債の約1,500万円と諸費用の約240万円を差し引くと、手元に残るのは約4,260万円です。新居がいまより高い7,000万円なら、この約4,260万円を頭金にあて、足りない分を新たな住宅ローンでまかないます。預貯金から少し足せば、その借入れを抑えることもできます。

例：6,000万円で売れた場合の、資金の流れ

※より条件の良い住まいへ住み替える（ステップアップ）の例です。新居の購入にも、登記費用などの諸費用がかかります。残債・売却額・新居価格はお客様ごとに異なり、金額はあくまで一例です。

売却額が残債を上回る状態をアンダーローン、下回る状態をオーバーローンと呼びます。オーバーローンでも、不足分を新居の住宅ローンに上乗せできる「住み替えローン」や、一時的に資金をつなぐ「つなぎ融資」で対応できることがあります。まずはおおよその相場を知り、残債と突き合わせるところから始めましょう。

資金計画で確かめておくこと

項目確認するポイント
住宅ローン残債 金融機関の残高証明や返済予定表で、現在の残債を正確に把握します。
売却の見込み額 相場・成約事例から、現実的に売れる価格帯をつかみます（査定額＝売れる価格ではありません）。
諸費用 仲介手数料（売却価格×3%＋6万円＋消費税が上限）、印紙税、抵当権抹消費用など。売却価格の約4%が目安。
新居の必要資金 新居の頭金・諸費用・引っ越し費用。売却で残る額と、新たに組むローンのバランスを確認します。

※住み替えローン・つなぎ融資の利用可否や条件は、金融機関の審査によります。数値はあくまで一例で、実際の費用・残債はお客様ごとに異なります。

まずは、今の住まいのおおよその相場を知ることから。

かんたん相場チェック（匿名・1分）

あわてず、重ねる。
二つの住まいを、数字でつなぎます。

03

住み替えの税金：利益が出たとき・損が出たとき。

住み替えでは、売却で利益が出るか損が出るかで、使える制度が変わります。

3行でわかる要点
  • 利益が出たら「3,000万円控除」か「買換え特例」のどちらかを選ぶ。
  • 損が出たら「譲渡損失の損益通算・繰越控除」で、税が戻ることもある。
  • いずれも確定申告が必要で、併用ルールあり。どれが有利かは要確認。

税金がかかるのは「売れた金額」ではなく、利益（譲渡所得＝売った価格 −〔買った価格＋諸経費〕）の部分だけです。住み替えでは、まず「売却で利益が出るのか、損が出るのか」を見極めます。そこから、使える制度が枝分かれします。

住み替えで、よく使う特例。

利益が出たとき 特定居住用財産の買換え特例

いま出た利益への課税を、将来へ繰り延べ

一定の条件を満たす住み替えでは、今回の利益への課税を、買い替えた新居を将来売るときまで繰り延べられます。「非課税」ではなく「先送り」である点に注意。3,000万円控除・軽減税率とは併用できません。

損が出たとき 居住用財産の譲渡損失の特例

損失を給与等と相殺し、繰越も

買い替えで売却損が出た場合、その損失を給与所得などと損益通算でき、引ききれない分は翌年以降最長3年まで繰り越せます。結果として、納めた所得税が戻ることがあります。

重要特例には、使うための条件があります。

特例は確定申告をして初めて適用され、組み合わせにもルールがあります。住み替えでは「3,000万円控除と買換え特例のどちらが有利か」の判断が税額を数百万円左右することも。だから私たちは提携税理士と連携し、お客様にとって最も有利な選択を、翌年の申告までご一緒に確認します。

詳しい注意点を見る
使うには、確定申告が必要
特例は自動では適用されません。住まなくなってから3年目の年末までに売る、親族間の売買でない、などの要件もあります。
「3,000万円控除」と「買換え特例」は併用できない
どちらが有利かは、利益の大きさや新居の価格、今後の売却予定で変わります。控除で課税ゼロになるなら、無理に繰り延べる必要はありません。
買換え特例は「非課税」ではなく「先送り」
売却代金1億円以下・居住10年以上かつ所有10年超などの条件付きで、課税は将来に繰り延べられます。新居を売るときに、繰り延べた分の精算が必要です。
譲渡損失の特例にも要件がある
買い替え先の住宅ローンや床面積、所得などの条件を満たす必要があります。適用期限も設けられています。

※本内容は国税庁タックスアンサー No.3302・No.3355・No.3370（令和7年4月1日現在法令等）に基づく一般的な解説です。所得税には別途、復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が加わります。買換え特例・譲渡損失の特例の適用期限など税制は改正される場合があり、個別の適用可否は前提条件により異なります。実際の判断は税理士・税務署にご確認ください。

04

タイミングを合わせる工夫。

「売り」と「買い」のすき間を埋める方法は、いくつもあります。

3行でわかる要点
  • 「引き渡し猶予」で、売却後もしばらく住み続けられることがある。
  • 売却と購入の決済を同日にする「同時決済」なら、資金が途切れにくい。
  • どうしても合わないときは、仮住まいや買取保証で橋渡しできる。

住み替えで多くの方が悩むのが、「売り」と「買い」のタイミングのずれです。仮住まいや二度の引っ越しを避けたい場合でも、次のような方法ですき間を埋められます。状況に応じて、どれを使うかをご一緒に組み立てます。

引き渡し猶予を使う

売買契約から引き渡しまでの日程を、買主と調整します。売り先行でも、決済後しばらく今の家に住み続けられる特約を結べれば、仮住まいを避けられることがあります。

同時決済でつなぐ

現住居の売却と新居の購入の決済を、同じ日に合わせます。売却代金をそのまま新居の支払いに回せるため、資金が途切れにくく、二重ローンも避けやすくなります。

仮住まい・買取保証という選択肢

日程がどうしても合わないときは、一時的な賃貸を挟む、または期限までに売れなければ当社グループ等が買い取る「買取保証」を用意する方法もあります。安心して新居の検討を進められます。

ご一緒に　どの方法が向くかは、残債・資金・新居の決まり方しだいです。「売りと買い、どちらを先に」から、数字とスケジュールを並べてご一緒に考えます。

こんな進め方を、ご提案します。

資金計画から新居入居・確定申告まで、担当者1人が一貫して伴走します。

街並みを望む面談室で、ご夫婦と担当者が資料を前に穏やかに話している様子。
01

資金計画シミュレーション

残債・売却見込み・新居資金を並べ、「いくらで売れれば次へ進めるか」を数字で可視化します。

02

買い先行／売り先行の判断材料を文書化

ご状況に合わせて、どちらを先に動かすのが有利かを、根拠つきの資料でお示しします。

03

査定・媒介契約・販売活動

相場と成約事例に基づく査定のうえ、広告・内見対応を行い、進捗は毎週ご報告します。

04

引き渡し猶予・買換え特例の条件調整

新居とのタイミングや、買換え特例などの適用条件を、税理士・司法書士と連携して調整します。

05

決済・お引き渡し・新居入居

同時決済などで資金を途切れさせず、新居入居まで。翌年の確定申告までご一緒に伴走します。

住み替えの、売却ストーリー

数字だけでは伝わらない、お客様それぞれの物語。

事例01 ｜ 渋谷区・4LDK

売り先行で資金を固め、
二重ローンを避けられた

ご売却理由:住み替え（コンパクトな住まいへ）
ご相談から成約まで:5か月

渋谷区の市況を見る

事例02 ｜ 中央区・3LDK

引き渡し猶予で、新居入居
までを一度の引っ越しに

ご売却理由:住み替え（駅近マンションへ）
ご相談から成約まで:6か月

中央区の市況を見る

よくあるご質問

売りと買い、どちらを先に進めるべきですか。
残債や自己資金のゆとりによって、向き不向きが分かれます。資金にゆとりを持ちたい・残債が大きい方は「売り先行」、新居をじっくり選びたく資金に余裕のある方は「買い先行」が向きます。まずは資金計画を数字にして、ご一緒に判断します。詳しくは本ページの「売り先行か、買い先行か」をご覧ください。
二重ローンは避けられますか。
はい、段取り次第で避けやすくできます。売却を先に進める「売り先行」や、売却と購入の決済を同じ日に合わせる「同時決済」を使えば、二重ローンの期間をなくす・短くすることが可能です。やむを得ない場合も、つなぎ融資などで負担を抑える方法をご提案します。
残債が売却額を上回りそう（オーバーローン）でも売れますか。
はい、住み替えローンなどで対応できることがあります。売却額で返しきれない残債を、新居の住宅ローンに上乗せする「住み替えローン」を使える場合があります。利用可否は金融機関の審査によりますので、早い段階で資金計画を立て、選択肢を整理しておくことが大切です。
買換え特例と3,000万円控除、どちらが得ですか。
多くの場合は3,000万円控除で課税ゼロになり、十分です。買換え特例は「非課税」ではなく課税の「先送り」のため、控除で課税ゼロにできるなら無理に使う必要はありません。利益が大きく控除に収まらない場合などに、買換え特例が選択肢になります。提携税理士と連携し、有利な方をご一緒に確認します。
引き渡しまで、今の家に住み続けられますか。
はい、引き渡し日を調整して住み続けられる場合が多いです。売買契約から引き渡しまでの日程を買主と調整し、新居の準備が整うまで今の家に住み続けられるよう「引き渡し猶予」の特約を結べることがあります。仮住まいや二度の引っ越しを避けたい方は、早めにご相談ください。

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