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都心マンション売却相談センター

住み替えの売却

住み替えの売却には、売る順序や資金計画、税金、タイミングなど、先に知っておきたいポイントがあります。
住み替えを考える際に押さえておきたいことを、4つに整理してご案内します。

目次

01

売り先行か、買い先行か

住み替えの段取りは、まず
「どちらを先に動かすか」から決まります。

窓から日が差す、家具のない部屋。売りと買いの順序を表す章の写真

住み替えでは「今の住まいを売る」と「次の住まいを買う」が重なります。どちらを先に進めるかで、資金計画もタイミングも大きく変わります。まずは2つの進め方の違いを押さえましょう。

売り先行 先に売ってから、新居を買う

先に売るので売却額が確定し、新居の予算を安心して組めます。残債が大きい方・堅実に進めたい方向け。入居まで間があくと、仮住まいが必要なことも。

買い先行 先に買ってから、今の家を売る

先に新居を決められ、じっくり選べて引っ越しも一度。資金にゆとりのある方向け。売れるまでは一時的に二重ローンとなり、売り急ぎにも注意。

ポイント　どちらが正解かは、残債・自己資金・住み替え先の決まり方で変わります。次章の資金計画で数字を整理すると、自然と向き不向きが見えてきます。
02

資金計画の立て方

住み替えの安心は、売却代金の「使い道」を
数字にすることから始まります。

方眼のノートと鉛筆、電卓。資金計画の立て方を表す章の写真
この章の要点
  • 売却代金は、まず残債の返済へ。次に諸費用、残りが新居の資金。
  • 売却額が残債を上回れば（アンダーローン）、住み替えは進めやすい。
  • 下回っても（オーバーローン）、住み替えローンなどで対応できる。

住み替えで最初に確かめたいのは、「今の家がいくらで売れれば、次に進めるか」です。目安は、売却額が住宅ローンの残債と諸費用を上回るか。上回った分が、そのまま次の住まいの自己資金（頭金）になります。

例えば、6,000万円で売れたとします。残債の約1,500万円と諸費用の約240万円を差し引くと、手元に残るのは約4,260万円です。

新居が今より高い7,000万円なら、この約4,260万円を頭金にあて、足りない分を新たな住宅ローンでまかないます。
預貯金から少し足せば、その借入れを抑えることもできます。

例：6,000万円で売れた場合の、資金の流れ

※より条件の良い住まいへ住み替える（ステップアップ）の例です。新居の購入にも、登記費用などの諸費用がかかります。残債・売却額・新居価格はお客様ごとに異なり、金額はあくまで一例です。

売却額が残債を上回る状態をアンダーローン、下回る状態をオーバーローンと呼びます。
オーバーローンでも、不足分を新居の住宅ローンに上乗せできる「住み替えローン」や、一時的に資金をつなぐ「つなぎ融資」で対応できることがあります。
まずはおおよその相場を知り、残債と突き合わせるところから始めましょう。

資金計画で確かめておくこと

住宅ローン残債 金融機関の残高証明や返済予定表で、現在の残債を正確に把握します。
売却の見込み額 相場・成約事例から、現実的に売れる価格帯をつかみます（査定額＝売れる価格ではありません）。
諸費用 仲介手数料（売却価格×3%＋6万円＋消費税が上限）、印紙税、抵当権抹消費用など。売却価格の約4%が目安。
新居の必要資金 新居の頭金・諸費用・引っ越し費用。売却で残る額と、新たに組むローンのバランスを確認します。

※住み替えローン・つなぎ融資の利用可否や条件は、金融機関の審査によります。数値はあくまで一例で、実際の費用・残債はお客様ごとに異なります。

今のお住まいは、いくらで売れる？

町名と広さを入れるだけで、同じエリアで実際に売れた値段から、今の相場がすぐ分かります。

お名前・ご連絡先の入力は要りません。

あわてず、重ねる。
二つの住まいを、数字でつなぎます。

03

住み替えの税金と特例

売却で利益が出るか損が出るかで、
使える制度が変わります。

白い紙の上に置かれたペン。住み替えの税金と特例を表す章の写真
この章の要点
  • 住宅ローンが残るかどうかと、税金上の利益・損失は別のもの。
  • 利益なら、3,000万円を引くか課税を先送りするか。
  • 損なら給与などと相殺できる。いずれも確定申告が必要。

住み替えでは、「手元に残るお金」と「税金上の損益」を分けて考えます。資金計画で見るのは「売却代金から住宅ローンや諸費用を払って、いくら残るか」。税金で見るのは「譲渡所得がプラスかマイナスか」です。
まずは譲渡所得を計算し、その結果に応じて特例を確認します。

STEP 1

まず、税金上の利益・損失を確認する

売却価格
家を売った金額
−
取得費 ＋ 譲渡費用
取得費は減価償却等を考慮
＝
譲渡所得
プラスなら利益／マイナスなら損失

住宅ローン残債は、この「譲渡所得」の計算そのものには含めません。

プラスなら「売却益」

売却益に対する税負担を軽くできる
特例がないか確認します。

マイナスなら「売却損」

一定の条件を満たすと、損失を
他の所得と相殺できる特例があります。

STEP 2

結果に応じて、使える特例を確認する

売却益が出た場合
税負担を軽くする制度を比較

代表的な制度を、併用できるもの・できないものも
含めて整理します。

  1. 3,000万円の特別控除

    一定の要件を満たすマイホームの売却では、
    譲渡所得から3,000万円まで控除。

  2. 所有期間10年超の軽減税率

    条件を満たせば、3,000万円の特別控除と
    併用できる場合があります。

  3. 特定の居住用財産の買換え特例

    一定の住み替えでは課税を将来へ繰り延べ。
    非課税ではなく「先送り」です。

売却損が出た場合
損失を活かせる制度がないか確認

通常は他の所得と相殺できない不動産の損失も、
マイホームなら特例の対象になる場合があります。

  1. 譲渡損失の損益通算

    一定の要件を満たせば、売却損を給与所得などと
    相殺できる場合があります。

  2. 譲渡損失の繰越控除

    その年に控除しきれなかった損失を、
    翌年以降へ繰り越せる場合があります。

  3. 住宅ローンが残る場合の特例

    売却後もローン残高が残るケースでは、
    別の特例が対象になることがあります。

重要特例には、使うための条件があります。

特例は確定申告をして初めて適用され、組み合わせにもルールがあります。適用できるかどうかは、所有期間・居住期間・新居の購入時期・住宅ローンの有無などで変わります。
住み替えでは「3,000万円控除と買換え特例のどちらが有利か」の判断が税額を数百万円左右することも。

どの特例が有利かの判断と申告書の作成は、税理士の仕事です。当社は必要に応じて税理士をご紹介し、資料の準備と日程の調整を担当します。翌年の申告まで、担当者が窓口を務めます。

詳しい注意点を見る
使うには、確定申告が必要
特例は自動では適用されません。住まなくなってから3年目の年末までに売る、親族間の売買でない、などの要件もあります。
「3,000万円控除」と「買換え特例」は併用できない
どちらが有利かは、利益の大きさや新居の価格、今後の売却予定で変わります。控除で課税ゼロになるなら、無理に繰り延べる必要はありません。
買換え特例は「非課税」ではなく「先送り」
売却代金1億円以下・居住10年以上かつ所有10年超などの条件付きで、課税は将来に繰り延べられます。新居を売るときに、繰り延べた分の精算が必要です。
譲渡損失の特例にも要件がある
買い替え先の住宅ローンや床面積、所得などの条件を満たす必要があります。適用期限も設けられています。

※本内容は国税庁タックスアンサー No.3302・No.3355・No.3370（令和8年4月1日現在法令等）に基づく一般的な解説です。所得税には別途、復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が加わります。買換え特例・譲渡損失の特例の適用期限など税制は改正される場合があり、個別の適用可否は前提条件により異なります。実際の判断は税理士・税務署にご確認ください。
※税務相談および申告書の作成は税理士が行います。当社は不動産会社として、書類の準備と日程の調整を担当します。

04

タイミングを合わせる工夫

引き渡しの希望日から逆算すると、
いつ動き出すかが決まります。

白い壁に掛かった木の文字盤の時計。タイミングを合わせる工夫を表す章の写真
この章の要点
  • 3月に引き渡したいなら、動き出すのは前年の6〜10月。
  • すき間を埋める手は、日取り・借入れ・仮住まいの3つ。
  • 「引き渡し猶予」は決済後の数日だけ。買主がローンなら原則不可。

住み替えで多くの方が悩むのが、「売り」と「買い」のタイミングのずれです。ただ、ずれを埋める方法を考える前に、確かめておきたいことがあります。
売却そのものに、どれくらいの時間がかかるのかです。ここが分かると、「いつ動き出せばいいか」は引き算で出てきます。

5〜9か月のうち、半分以上は「待つ時間」

長引けば、ここが伸びる

だから

お子さまの新学期に合わせて3月に引き渡したいなら、動き出すのは前年の6〜10月。
買主を待つ時間は読めないので、早いほうに寄せておくと安心です。

期限が決まっている住み替えほど、早く動き出すことが大切です。残りの時間が少なくなるほど、売り出し価格を下げて買主を探すことになりやすいからです。

それでも、売りと買いがぴたりと重なることは、まずありません。すき間が残ったときの手は、3つです。
日取りをそろえるか、借入れでつなぐか、仮の住まいを挟むか。どれを使うかは、残債とご資金、そして「いつまでに」の厳しさで決まります。

日取りをそろえる

売りと買いの日取りそのものを近づけて、すき間を作らない方法です。うまく重なれば、余計な費用はかかりません。

  • 同時決済　売却と購入の決済を同じ日に。午前に売却、午後に購入と組み、売却代金をそのまま新居の支払いに回します。
  • 引き渡し猶予　決済のあと、数日だけ今の家に残らせてもらう特約。使える場面は限られます（下記）。

借入れでつなぐ

売却代金が入る前に、新居の支払いを先に済ませる方法です。

  • つなぎ融資　売却代金が入るまでの、短期の借入れ。期間が短いぶん、金利や手数料は高めです。
  • 住み替えローン　売却で返しきれなかった残債を、新居のローンに上乗せして借ります。
  • ダブルローン　売れるまでの間、2本のローンを並行して返します。金利は低いものの、審査は厳しめです。

仮の住まいを挟む

新居に入るまでの間、いったん別の住まいを挟む方法です。確実なかわりに、費用と手間がかかります。

  • 仮住まい　賃貸を半年ほど借りると、家賃の半年分と初期費用がかかります。都心で家族が暮らす広さなら、数百万円になることもあります。引っ越しも2回になります。
  • マンスリー賃貸　初期費用は抑えられますが、家賃は高め。ご家族向けの部屋は多くありません。荷物はトランクルームへ預ける形になります。

注意「引き渡し猶予」は、どの住み替えでも使える方法ではありません。

猶予は3〜10日ほどが通例で、「しばらく住み続けられる」ものではありません。
そして買主が住宅ローンを使う場合は、融資が実行される日が引き渡し日になるため、原則として日をずらせません。
使えるのは、買主が現金でお求めになる場合などに限られます。

買主にとっては代金を払ったのにまだ住めない期間が生じるので、値引きの材料にもなり得ます。引き渡し猶予をあてにして計画を立てないほうが、安全です。

日取りを決めるとき、あわせて見ておくこと

税の特例の期限 3,000万円の特別控除は、住まなくなってから3年目の年末までに売ることが条件です。買換え特例は、売った年の前年から翌年までの間に新居を取得する必要があります（住み替えの税金と特例）。
買主が動く時期 一般に、中古マンションの取引が多いのは2〜3月、次いで9〜11月とされています。3月の引き渡しに合わせるなら、前年の11月ごろに査定を受け、12月から売り出す組み立てになります。
住宅ローンの審査 新居の住宅ローンは事前審査と本審査の二段階で、結果が出るまでそれぞれ1〜2週間かかります。住み替えローンやつなぎ融資では、売却の条件が固まっていることが前提になります。決済日を動かせない日程では、ここが詰まりやすいところです。

※期間はいずれも一般的な目安で、物件・価格・時期によって変わります。つなぎ融資・住み替えローン・ダブルローンの利用可否と条件は、金融機関の審査によります。税の特例の要件・期限は改正される場合があり、適用の可否は税理士・税務署にご確認ください。

ご一緒に　「いつまでに、どこへ」から逆算して、数字とスケジュールを一枚に並べ、ご一緒に組み立てます。

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こんな進め方を、ご提案します。

街並みを望む面談室で、ご夫婦と担当者が資料を前に穏やかに話している様子。
01

資金計画シミュレーション

残債・売却見込み・新居資金を並べ、「いくらで売れれば次へ進めるか」を数字で可視化します。

02

買い先行／売り先行の判断材料を文書化

ご状況に合わせて、どちらを先に動かすのが有利かを、根拠つきの資料でお示しします。

03

査定・媒介契約・販売活動

査定のうえ、広告・内見対応を行い、進捗は毎週ご報告します。

04

日取りの調整・買換え特例の条件確認

新居とのタイミングを調整します。買換え特例などの適用条件は、税理士と連携して確認します。

05

決済・お引き渡し・新居入居

同時決済などで資金を途切れさせず、新居入居まで進めます。

よくあるご質問

売りと買い、どちらを先に進めるべきですか。
残債や自己資金のゆとりによって、向き不向きが分かれます。資金にゆとりを持ちたい・残債が大きい方は「売り先行」、新居をじっくり選びたく資金に余裕のある方は「買い先行」が向きます。まずは資金計画を数字にして、ご一緒に判断します。詳しくは本ページの「売り先行か、買い先行か」をご覧ください。
二重ローンは避けられますか。
はい、段取り次第で避けやすくできます。売却を先に進める「売り先行」や、売却と購入の決済を同じ日に合わせる「同時決済」を使えば、二重ローンの期間をなくす・短くすることが可能です。やむを得ない場合も、つなぎ融資などで負担を抑える方法をご提案します。
残債が売却額を上回りそう（オーバーローン）でも売れますか。
はい、住み替えローンなどで対応できることがあります。売却額で返しきれない残債を、新居の住宅ローンに上乗せする「住み替えローン」を使える場合があります。利用可否は金融機関の審査によりますので、早い段階で資金計画を立て、選択肢を整理しておくことが大切です。
買換え特例と3,000万円控除、どちらが得ですか。
利益が3,000万円までなら、控除で課税ゼロになります。都心で長くお持ちの住まいでは、利益が3,000万円を超えることもあります。買換え特例は「非課税」ではなく課税の「先送り」のため、控除で課税ゼロにできるなら無理に使う必要はありません。利益が大きく控除に収まらない場合などに、買換え特例が選択肢になります。どちらが有利かの判断は税理士が行いますので、必要に応じてご紹介し、ご一緒に確認します。
引き渡しまで、今の家に住み続けられますか。
はい、引き渡し日までは住み続けられます。日程は買主と調整できます。売買契約から引き渡しまでは通常1〜2か月あり、新居の入居時期に合わせて引き渡し日を設定できることも多くあります。なお、決済のあとさらに数日残る「引き渡し猶予」という特約は別のもので、買主が住宅ローンを使う場合は原則として使えません。仮住まいや二度の引っ越しを避けたい方は、早めにご相談ください。
新宿の相談席

ご相談は無料です。

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