ご自宅の売却

こんなお悩み、
ありませんか。

そろそろと思いつつ、何から始めればよいかわからない

長年の思い入れがあり、慌てずに進めたい

売却価格から、手元にいくら残るのかを知りたい

売却益にかかる税金が、どのくらいか不安

足元を見られて、安く買い叩かれないか不安

このページで、
わかること。

売却を考え始めたら、まず全体像を。気になるところから、お読みいただけます。

売却にかかる期間と、全体の流れ。

急がない自宅の売却では、この時間をむしろ味方にできます。

3行でわかる要点

ご相談から引き渡しまでは、全体で4〜6か月が目安。
いちばん長いのは売り出しから成約までで、3〜6か月ほど。
急がない自宅売却では「待てること」がそのまま強みになる。

マンションの売却は、ご相談から引き渡しまでおおよそ4〜6か月が目安とされています。このうち最も時間を要するのが売り出しから成約までで、一般的に3〜6か月程度。これはあくまで平均で、価格設定やお部屋の状態、市況によって前後します。強い期限がないご自宅の売却では、この期間を活かして、納得できる買い手を待つという選択ができます。

図解。売却完了までの目安は約4〜6か月。相談・準備が約1か月（ご相談・ヒアリング、市況の確認、価格の検討）、販売活動・内見が約3〜6か月程度（売り出し・広告掲載、購入希望者の内見対応、条件調整・反響確認）、契約・引き渡しが約1〜2か月（売買契約、住宅ローン審査、決済・引き渡し準備）。引き渡し後、売却益が出た場合は翌年2〜3月に確定申告が必要で、特例の適用もこの申告で行います。期間は物件の条件、売り出し価格、市況、購入希望者の状況などにより前後します。

当センターでは、最初の相談・準備の段階で、「売る」と決めていないご相談でも大歓迎です。市況と成約事例をご覧いただいたうえで、進めるかどうかを決めていただけます。また、売り出し中も居住中のままで問題ありません。内見は事前にご都合を伺って対応します。

売却にかかる費用は、いくらか。

売却価格が、そのまま手取りになるわけではありません。まずは諸費用を数字にしておきましょう。

3行でわかる要点

この章で扱うのは諸費用のみ。税金はかかるとしても別で、次章で解説。
諸費用は売却価格の3.5〜4％程度。最も大きいのは仲介手数料（売却価格×3％＋6万円＋消費税が上限）。
諸費用を引いた額は「税金を考える前」の金額。利益が出れば、ここから税金が引かれる。

「手元にいくら残るのか」は、ご自宅の売却で最も気になる点のひとつです。売却価格がそのまま手取りになるわけではなく、仲介手数料をはじめとした諸費用がかかります。税金を除いた諸費用の合計は、売却価格の3.5〜4％程度が一般的な目安です。

5,000万円で売れた場合の、内訳売却価格 ¥5,000万

諸費用を引いた額　約4,800万円

約4,800万円売却価格から諸費用を引いた額（税金を考える前）

約180〜200万円諸費用の合計（仲介手数料・印紙税ほか／約4%）

この約4,800万円は、まだ税金を引く前の金額です。利益が出ていれば、ここからさらに税金がかかります。ただしご自宅の売却には大きな控除があり、税金がゼロになることも少なくありません。くわしくは次章「マイホーム売却の、税金の話。」で、同じ5,000万円の例で解説します。

主な費用の内訳

費用	目安	内容
仲介手数料	売却価格×3% ＋6万円＋消費税※	不動産会社に支払う成功報酬。最も大きな費用です。
印紙税	1万〜6万円	売買契約書に貼る印紙代。契約金額で変わります。
抵当権抹消費用	1万〜2万円程度	登記上の抵当権を外す手続きの費用（ローン完済済みでも必要な場合があります）。
その他	数万円〜	引っ越し費用、ハウスクリーニング、必要に応じた測量・補修など。

※「売却価格×3％＋6万円＋消費税」は、売却価格400万円超の場合の法律上の上限額です（速算式）。これを超える手数料は請求できません。

まずは、ご自宅のおおよその相場を知ることから。

かんたん相場チェック（匿名・1分）

焦らず、見極める。
長く暮らした住まいだからこそ、ご一緒に。

マイホーム売却の、税金の話。

売却益にかかる税金は、自宅なら大きく軽くできる制度があります。

3行でわかる要点

売却益にかかる税金は、自宅なら大きく軽くできる制度がある。
代表は「3,000万円特別控除」と「10年超所有の軽減税率」。
特例は確定申告をして初めて適用される。組み合わせは要確認。

税金がかかるのは「売れた金額」ではなく、利益の部分だけです。前章と同じ5,000万円で売れた例（諸費用を引いて約4,800万円）でも、税金がかかるかどうかは「利益がいくらか」で決まります。そしてご自宅の売却なら、まず大きな控除が使えます。考え方は、とてもシンプルです。

マイホームの売却で得た利益は、一定の要件を満たすと、そこから最大3,000万円までを差し引ける特例があります（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除）。そのため、利益が3,000万円の範囲内であれば税金はかからず、超えた分にだけ税金がかかります。

居住用財産の3,000万円控除

試算例①利益が約2,000万円のとき

売却益

3,000万円 2,000万円：税金控除

課税対象（利益2,000万円 − 控除で全額差引き）0円

税金（概算）0円

手元に残る利益2,000万円

試算例②利益が4,000万円のとき

売却益

3,000万円 3,000万円：税金控除 1,000万円：課税対象

課税対象（利益4,000万円 − 控除3,000万円）1,000万円

税金（概算・税率約20%）約200万円

手元に残る利益約3,800万円

試算例①は利益が3,000万円の控除内におさまるため、課税は生じません。試算例②の税率は所有5年超の長期譲渡（20.315%）で試算した概算で、所有10年超の軽減税率などが使える場合はさらに軽くなります。実際の税額は税理士・税務署にご確認ください。

税金がかかるのは利益（譲渡所得＝売った価格 −〔買った価格＋諸経費〕）の部分だけです。5,000万円で売れて利益が約2,000万円なら、3,000万円の控除内におさまり、課税はゼロになります。

それでも利益が残るとき、住み替えるとき。

利益が大きいとき 10年超所有の軽減税率

残った利益にかかる税率を引き下げ

売った年の1月1日時点で所有が10年を超える自宅は、3,000万円を引いてもなお残る利益のうち、6,000万円以下の部分の所得税率が下がります（住民税・復興税は別）。上の控除と併用できます。

住み替えるとき買換え・譲渡損失の特例

課税を将来へ繰り延べ、または損失を相殺

利益が出る場合は課税を将来に繰り延べる買換え特例、損失が出る場合は他の所得と相殺できる特例があります。上の2つとは併用できず、どれが有利かは状況により異なります。

重要特例には、使うための条件があります。

特例は確定申告をして初めて適用され、組み合わせにもルールがあります。判断を誤ると税額が数百万円変わることも。だから私たちは提携税理士と連携し、お客様にとって最も有利な選択を、翌年の申告までご一緒に確認します。

詳しい注意点を見る

使うには、確定申告が必要: 特例は自動では適用されません。住まなくなってから3年目の年末までに売る、親族間の売買でない、などの要件もあります。
併用できない組み合わせがある: 「3,000万円控除・軽減税率」と「買換え特例」は併用できません。どちらが有利かは、利益の大きさや住み替えの有無で変わります。
買換え特例は「非課税」ではなく「先送り」: 売却代金1億円以下・居住10年以上かつ所有10年超などの条件付きで、課税は将来に繰り延べられます。

※本内容は国税庁タックスアンサー No.3302・No.3305・No.3355（令和7年4月1日現在法令等）に基づく一般的な解説です。所得税には別途、復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が加わります。買換え特例・譲渡損失の特例の適用期限など税制は改正される場合があり、個別の適用可否は前提条件により異なります。実際の判断は税理士・税務署にご確認ください。

「安く買い叩かれない」ために。

価格に振り回されないための、3つの視点。

3行でわかる要点

「査定額」は予測。実際の「売れる価格」とは別もの。
近隣の「成約価格」を自分でも見ると、判断が冷静になる。
急がず「待てる」ことは、価格交渉での強みになる。

長年お住まいの自宅だからこそ、「足元を見られて安く手放したくない」というお気持ちは自然なものです。なかには高い額で媒介契約を取り、後から値下げを促す会社もあるため、提示された数字をそのまま「売れる価格」と考えないことが出発点になります。価格に振り回されないために、まず押さえておきたいのが、次の考え方です。