ご自宅の売却

ご自宅の売却には、流れや費用、税金、価格など、事前に知っておきたいポイントがあります。
売却を考える際に押さえておきたいことを、4つに整理してご案内します。

売却にかかる期間と、全体の流れ。

売り出しから引き渡しまでの一般的な流れと、
それぞれにかかる期間の目安を解説します。

マンションの売却は、ご相談から引き渡しまでおおよそ5〜9か月が目安とされています。このうち最も時間を要するのが売り出しから成約までで、一般的に3〜6か月程度。
これはあくまで平均で、価格設定やお部屋の状態、市況によって前後します。

ご相談から引き渡しまでの目安約5〜9か月

※期間は物件の条件、売り出し価格、市況、購入希望者の状況などにより前後します。

相談・準備

販売活動・内見

契約・引き渡し

約1か月

約3〜6か月程度

約1〜2か月

ご相談・ヒアリング
市況の確認
価格の検討

売り出し（広告掲載）
購入希望者の内見対応
条件調整・反響確認

売買契約
住宅ローン審査
決済・引き渡し準備

引き渡し後

翌年2〜3月

確定申告

（必要に応じて）

ポイント

急がないご自宅の売却では、この期間を活かして、納得できる買い手を待つという選択ができます。

計画的に時期を見定めることで、より良い条件での成約が期待できます。

※確定申告：売却益が出た場合は、翌年の確定申告が必要です。特例の適用もこの申告で行います。

ご相談から引き渡しまでの目安

約5〜9か月

※期間は物件の条件、売り出し価格、市況、

購入希望者の状況などにより前後します。

相談・準備

販売活動・内見

契約・引き渡し

約1か月

約3〜6か月程度

約1〜2か月

ご相談・ヒアリング
市況の確認
価格の検討

売り出し（広告掲載）
購入希望者の内見対応
条件調整・反響確認

売買契約
住宅ローン審査
決済・引き渡し準備

引き渡し後

翌年2〜3月

確定申告

（必要に応じて）

売却益が出た場合は、翌年の確定申告が必要です。

特例の適用もこの申告で行います。

ポイント

急がないご自宅の売却では、この期間を活かして、

納得できる買い手を待つという選択ができます。

計画的に時期を見定めることで、

より良い条件での成約が期待できます。

当センターでは、最初の相談・準備の段階で、「売る」と決めていないご相談でも大歓迎です。市況と成約事例をご覧いただいたうえで、進めるかどうかを決めていただけます。
また、売り出し中も居住中のままで問題ありません。内見は事前にご都合を伺って対応します。

売却にかかる費用

仲介手数料や税など、何にいくらかかるか。
手元に残る金額の目安を解説します。

この章の要点

この章で扱うのは諸費用のみ。税金はかかるとしても別で、次章で解説。
諸費用は売却価格の3.5〜4％が目安。最も大きいのは仲介手数料。
引いた額はまだ税金を引く前。利益が出れば、そこから引かれる。

「手元にいくら残るのか」は、ご自宅の売却で最も気になる点の一つです。売却価格がそのまま手取りになるわけではなく、仲介手数料をはじめとした諸費用がかかります。税金を除いた諸費用の合計は、売却価格の3.5〜4％程度が一般的な目安です。

5,000万円で売れた場合の、内訳売却価格 ¥5,000万

諸費用を引いた額　約4,800万円

約4,800万円売却価格から諸費用を引いた額（税金を考える前）

約180〜200万円諸費用の合計（仲介手数料・印紙税ほか／約4%）

利益が出た場合は、ここから税金もかかります。ただしご自宅なら控除で0円になることも多く、詳しくは次章「税金と、使える特例」で。

主な費用の内訳

費用	目安	内容
仲介手数料	売却価格×3% ＋6万円＋消費税※	不動産会社に支払う成功報酬。最も大きな費用です。
印紙税	1万〜6万円	売買契約書に貼る印紙代。契約金額で変わります。
抵当権抹消費用	1万〜2万円程度	登記簿に残る抵当権を外す手続きの費用（ローン完済済みでも、抵当権が残っていれば必要です）。
その他	数万円〜	引っ越し費用、ハウスクリーニング、必要に応じた測量・補修など。

※「売却価格×3％＋6万円＋消費税」は、売却価格400万円超の場合の法律上の上限額です（速算式）。これを超える手数料は請求できません。

ご自宅は、今いくらで売れる？

町名と広さを入れるだけで、同じエリアで実際に売れた値段から、今の相場がすぐ分かります。

お名前・ご連絡先の入力は要りません。

焦らず、見極める。
長く暮らした住まいだからこそ、ご一緒に。

税金と、使える特例

3,000万円控除など、使える特例の要点。
自宅なら、税金は大きく軽くできます。

この章の要点

税金がかかるのは売れた金額ではなく、利益の部分だけ。
自宅なら、その利益から3,000万円まで引ける。
特例は確定申告をして初めて適用される。組み合わせは要確認。

税金がかかるのは「売れた金額」ではなく、利益（譲渡所得＝売った価格 −〔買った価格＋諸経費〕）の部分だけです。
ご自宅の売却なら、この利益から大きな控除が使えます。

マイホームの売却で得た利益は、一定の要件を満たすと、そこから3,000万円までを差し引ける特例があります（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除）。
そのため、利益が3,000万円の範囲内であれば税金はかからず、超えた分にだけ税金がかかります。

居住用財産の3,000万円控除

試算例①利益が約2,000万円のとき

売却益

3,000万円 2,000万円：税金控除

課税対象（利益2,000万円 − 控除で全額差引き）0円

税金（概算）0円

手元に残る利益2,000万円

試算例②利益が4,000万円のとき

売却益

3,000万円 3,000万円：税金控除 1,000万円：課税対象

課税対象（利益4,000万円 − 控除3,000万円）1,000万円

税金（概算・税率約20%）約200万円

手元に残る利益約3,800万円

試算例①は利益が3,000万円の控除内におさまるため、課税は生じません。試算例②の税率は所有5年超の長期譲渡（20.315%）で試算した概算で、所有10年超の軽減税率などが使える場合はさらに軽くなります。実際の税額は税理士・税務署にご確認ください。

〔買った価格＋諸経費〕にあたる取得費は、建物部分について年数の経過による価値の減少分（減価償却費）を差し引いて計算します。

それでも利益が残るとき、住み替えるとき。

利益が大きいとき 10年超所有の軽減税率

残った利益にかかる税率を引き下げ

売った年の1月1日時点で所有が10年を超える自宅は、3,000万円を引いてもなお残る利益のうち、6,000万円以下の部分の税率が、所得税・復興特別所得税で10.21%、住民税で4%に下がります（通常は合わせて20.315%）。上の控除と併用できます。

住み替えるとき買換え・譲渡損失の特例

課税を将来へ繰り延べ、または損失を相殺

利益が出る場合は課税を将来に繰り延べる買換え特例、損失が出る場合は他の所得と相殺できる特例があります。3,000万円控除・10年超所有の軽減税率とは併用できず、どれが有利かは状況により異なります。

重要特例には、使うための条件があります。

特例は確定申告をして初めて適用され、組み合わせにもルールがあります。判断を誤ると税額が数百万円変わることも。
どの特例が有利かの判断と申告書の作成は、税理士の仕事です。当社は必要に応じて税理士をご紹介し、資料の準備と日程の調整を担当します。翌年の申告まで、担当者が窓口を務めます。

詳しい注意点を見る

使うには、確定申告が必要: 特例は自動では適用されません。住まなくなってから3年目の年末までに売る、親族間の売買でない、などの要件もあります。
併用できない組み合わせがある: 「3,000万円控除・軽減税率」と「買換え特例」は併用できません。どちらが有利かは、利益の大きさや住み替えの有無で変わります。
買換え特例は「非課税」ではなく「先送り」: 売却代金1億円以下・居住10年以上かつ所有10年超などの条件付きで、課税は将来に繰り延べられます。

※本内容は国税庁タックスアンサー No.3302・No.3305・No.3355（令和8年4月1日現在法令等）に基づく一般的な解説です。所得税には別途、復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が加わります。買換え特例・譲渡損失の特例の適用期限など税制は改正される場合があり、個別の適用可否は前提条件により異なります。実際の判断は税理士・税務署にご確認ください。
※税務相談および申告書の作成は税理士が行います。当社は不動産会社として、書類の準備と日程の調整を担当します。

安く売らないための視点

相場の見方で、損をしないための着眼点。
価格に振り回されないための3つの視点。

長年お住まいの自宅だからこそ、「足元を見られて安く手放したくない」というお気持ちは自然なものです。
なかには高い額で媒介契約を取り、後から値下げを促す会社もあるため、提示された数字をそのまま「売れる価格」と考えないことが出発点になります。
価格に振り回されないために、まず押さえておきたいのが、査定価格・売出価格・成約価格の違いです。