マイホームを売って利益が出ると、通常はその利益に所得税と住民税がかかります。ただし条件を満たせば、利益から3,000万円まで差し引ける特例があります。使えるかどうかで、手元に残る金額が数百万円単位で変わることもあります。
目次
3,000万円特別控除の概要
正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
簡単に言えば、マイホームを売却して出た利益が3,000万円までであれば、税金はかかりませんという制度です。
利益が3,000万円を超えた場合も、課税の対象になるのは超えた部分だけです。
譲渡所得が2,500万円だった場合
課税対象額
2,500万円 − 3,000万円 → 0円
譲渡所得が4,000万円だった場合
課税対象額
4,000万円 − 3,000万円 ＝ 1,000万円ここだけに課税
所有期間は関係ない
この特例は、売却する家の所有期間が長くても短くても利用できます。
所有期間（「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」）で変わるのは税率、この特例で変わるのは課税の対象になる金額です。
控除を考える前に、ご自宅はいくらで売れる？
町名と広さを入れるだけで、同じエリアで実際に売れた値段から、今の相場がすぐ分かります。
お名前・ご連絡先の入力は要りません。
控除を受けるための主な適用要件
この特例を利用するためには、いくつかの重要な要件をすべて満たす必要があります。
自分が住んでいる家屋を売ること
原則として、現在自分が主たる居住地として利用している家屋、またはその家屋と共に敷地を売却することが必要です。
投資用マンションや別荘などは対象外です。
住まなくなった家の場合、住まなくなった日から3年目の年末までに売ること
転勤などで既に引っ越している場合でも、住まなくなった日から3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば対象となります。
例えば、2025年4月1日に引っ越した場合、2028年12月31日までの売却が期限です。
売った年の前年、前々年にこの特例を使っていないこと
3年に1度しか使えない特例です。
もし過去にこの特例や他のマイホーム関連の特例を利用している場合は、期間が空いているか確認が必要です。
親子や夫婦など、特別な関係の相手への売却ではないこと
生計を同一にする親族や内縁関係の相手、同族会社などへの売却は、特例の対象外となります。
手続きと注意点
この特例を受けるには、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。
特例によって税金が0円になる場合でも、申告は必要です。
注意住宅ローン控除との併用には制限がある
新しく買った家で住宅ローン控除を受けるには、入居した年とその前2年・後3年（計6年間）に、売った家について3,000万円特別控除などの譲渡の特例を使っていないことが条件です。
売却と入居がそれぞれ何年になるかで扱いが変わり、先に住宅ローン控除を受けていた場合は、あとから修正申告が必要になることもあります。
適用の可否とどちらが有利かは、税務署または税理士にご確認ください。
（国税庁 No.1211-1。取得した住宅の種類や入居した年で参照する規定は変わりますが、この6年間の制限は共通です。）
まとめ
3,000万円特別控除は、マイホームを売る方が使える控除のなかで、金額の大きいものです。
要件は4つあり、多く見えるかもしれませんが、ご自宅を売る多くの場合は当てはまります。
先に確かめておきたいのは、住まなくなってから何年たっているかと、前年・前々年にこの特例を使っていないかの2つです。
この2つが分かれば、使えるかどうかの見当がつきます。
