不動産を売って利益が出ると、その利益は「譲渡所得」として、給与など他の所得とは分けて税額が計算されます。税率は所有していた期間で変わり、5年を境にほぼ2倍の差がつきます。しかもその期間は、売った年の1月1日時点で数えます。
譲渡所得の計算式
譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
計算式
売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
それぞれの項目について見ていきましょう。
計算式の4つの項目
- 売却価格（譲渡収入）
不動産を売って買主から得た代金の総額です。
- 取得費
売却した不動産を購入したときの代金や、購入時にかかった仲介手数料、リフォーム費用などの合計額です。建物の取得費は、年数の経過による価値の減少分（減価償却費）を差し引いて計算します。
- 譲渡費用
売却するために直接かかった費用のことです。仲介手数料や印紙税、測量費などがこれにあたります。
- 特別控除
マイホームの売却であれば「3,000万円特別控除」などが適用できる場合があります。
取得費が分からない場合
親から相続した不動産などで購入時の契約書がなく取得費が不明な場合は、売却価格の5％を「概算取得費」として計上することができます。ただし、実際の取得費が5％より大きいことが証明できれば、そちらの金額を使うことができます。
所有期間で税率が変わる。短期と長期の違い
譲渡所得にかかる税率は、不動産を所有していた期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2つに区分され、税率が大きく異なります。
この所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断されるのが重要なポイントです。単に購入日から売却日までの期間ではありません。
| 区分と所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 短期譲渡所得（5年以下）所得税 30.63％ ＋ 住民税 9％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得（5年超）所得税 15.315％ ＋ 住民税 5％ | 20.315％ |
ご覧のとおり、税率はほぼ2倍の違いがあります。売却のタイミングを12月にするか、年明けの1月にするかで税額が大きく変わる可能性があるため、売却時期の計画は非常に重要です。
【具体例】課税譲渡所得1,000万円の場合の納税額
各種費用や特別控除を差し引いた後の課税譲渡所得が1,000万円だった場合、納税額は次のように変わります。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）の場合
納税額
1,000万円 × 39.63％ ＝ 396万3,000円
長期譲渡所得（所有期間5年超）の場合
納税額
1,000万円 × 20.315％ ＝ 203万1,500円
396万3,000円
203万1,500円
短期（所有期間
5年以下）
長期（所有期間
5年超）
5年を境にした差 約193万円
まとめ
譲渡所得の計算は、売却の資金計画の土台になります。なかでも所有期間による税率の差は大きく、1,000万円の例では約193万円ひらきました。
まず確かめておきたいのは、ご自宅の取得日です。売る年の1月1日時点で5年を超えているかどうか。それだけで、手元に残る金額が変わります。
