文京区のマンション市況
文京区で売るなら、まず知りたいこと
価格は、どこまで上がった？
平均㎡単価は、
約150万円
2017年からの9年間で約1.8倍に上昇しました。急激な値上がりではない一方、相場の変動が比較的小さく、安定した価格推移が特徴です。
安定した相場なら、どこも同じ？
差は、街より
築年と広さに
文京区はエリアによる価格差が比較的小さく、同じ区内で極端に相場が分かれる市場ではありません。そのぶん、築年数や専有面積、学校への近さなど、住戸そのものの条件が価格を左右します。
派手でなくても、値崩れしない？
買い手が、
景気で減りません
本郷・小石川などに大学や学校が集まり、教育環境を重視する世帯から継続的な需要があります。投機的な上昇が大きくない一方、実際に住むための需要が相場を下支えしています。
目次
文京区の価格水準
2017年から2026年までの9年間で、文京区の㎡単価は、約1.8倍になりました。
文京区は、23区平均をやや上回る、安定した価格水準にあります。特徴は、エリア差の小ささです。東京大学をはじめとする文教ブランド・子育て環境の良さ・山手線内側の利便性が下支えしており、実需を中心に、買い手の需要が途切れにくい、底堅い相場が続いています。
2017年比 約1.8倍 ／ 子育て・文教需要を背景に安定上昇 ／ 出典：2021年以降はレインズ・マーケット・インフォメーション（成約実績／2026年7月時点）をもとに当社集計、2020年以前は東京カンテイ・マンションレビュー等の集計より概算
23区のなかでの価格水準
東京23区のなかで、文京区は23区平均をやや上回る水準に位置します。突出して高いわけではありませんが、際立つのは区内の価格差が小さく、相場が崩れにくい「均質さ」です。文教ブランドと子育て環境を背景に、景気に左右されにくい底堅さが、文京区の特徴といえます。
東京23区 中古マンション ㎡単価比較
文京区は、23区平均の約1.1倍。エリア差が小さく、安定した相場。
価格が高く保たれる3つの理由
文京区の築年と価格の関係
一般に、マンションは築年20年前後で価格が大きく下がるとされます。
しかし文京区、特に本郷・小石川・茗荷谷の文教環境に恵まれた立地では、築年を重ねても堅調な価格を保つ物件が少なくありません。築年は価値の一部に過ぎず、立地・耐震性能・リフォーム状況や管理状態が、同じくらいの重みをもちます。
新築6,000万円の住まいは、20年でいくら残るか。
築年帯別の残価モデル（新築時6,000万円を起点）
築20年での差は 約1,300万円 文京区は20年後も 約72% の価値を維持
※新築6,000万円の住まいを例とした築年帯別の残価モデル。実際の価格は物件・市況により異なります。出典：東京カンテイ等の残価率調査をもとに概算（2026年5月時点）。
築年だけが、価値を決めるのではない。
全国平均が半分まで下がるなか、文京区では文教環境と住環境に加え、耐震性能やリフォームの状態が、価値を長く支えます。
文京区の再開発
春日・後楽園の再開発と、大学・医療機関の集積が、街の価値を静かに高めています。
文京区の再開発は、規模を競うものではなく、文教と住環境の質を高める方向で進みます。文京ガーデンのような複合街区の誕生や、大学・医療拠点の更新が、暮らしの利便と街の格を一段引き上げる。こうした動きが進む周辺は、売り手にとって追い風になりやすい局面です。
2026年7月時点
各事業の内容
文京ガーデン 全街区完成
2023年11月 完成
春日・後楽園駅前の再開発で誕生した、文京区最大級の複合街区です。地上40階のタワーマンション「パークコート文京小石川 ザ タワー」を中心に、住宅・商業・公益施設・専門学校が集積。地下鉄4路線が集まる利便性と相まって、小石川・春日エリアの相場の新たな指標となりました。
恩恵を受ける地区小石川・春日・後楽
東京ドームシティ 再開発・リニューアル
進行中
三井不動産グループによる、東京ドームシティ一帯の段階的なリニューアルです。ドームや遊園地、商業・ホテル施設の更新が進み、後楽・春日エリアの賑わいと回遊性を高めています。文京区を代表する集客拠点として、周辺の住環境価値を下支えします。
恩恵を受ける地区小石川・春日・後楽
茗荷谷・大塚 大学キャンパスの集積
2020年代〜
茗荷谷・大塚エリアでは、大学キャンパスや教育施設の集積・更新が続いています。文教地区としての性格が一段と強まり、教育環境を重んじるファミリー層の需要を厚くしています。落ち着いた住環境と文教の調和が、エリアの価値を支えています。
恩恵を受ける地区茗荷谷・大塚
本郷・湯島 大学・医療拠点の更新
2020年代〜
本郷・湯島では、東京大学本郷キャンパスや、順天堂・東京科学大（旧 東京医科歯科大）などの大学・医療機関の建て替え・更新が進んでいます。学術と医療の中枢として街の格を保ち、関係者の旺盛な実需が相場を下支えしています。
恩恵を受ける地区本郷・湯島
「文の京」子育て・住環境のまちづくり
継続
文京区は、教育水準の高さ・治安の良さ・公園の充実を背景に、「文の京」として子育て世帯から根強い支持を集めます。大規模再開発に依存せず、住環境そのものの質を高める施策が、区内全域の相場の安定を支えています。
恩恵を受ける地区区内全域
再開発の効果は、周辺エリアへ広がる。
街の更新は、隣接エリアの──
- 暮らしの利便性（商業・公益施設・交通結節）
- 住環境の質（教育・公園・治安）
- 買い手層の構成（子育て実需・職住近接層の流れ）
を、時間をかけて緩やかに高めていきます。文京ガーデンの誕生は小石川・春日へ、大学・医療拠点の更新は本郷・茗荷谷へと、周辺の住宅価値に数年単位で波及していくと考えられます。
同じ文京区でも、価値は一様ではありません。
住所のブランドが価値を支えるなら、次に効いてくるのは、ご自宅が区内のどこにあるか。
地域が変われば、相場も買い手も変わります。
文京区の地域別の特徴
ひとつの区に、5つの相場帯と5つの買い手像。
文京区は、東に本郷・湯島の学問と医療の中枢、南に再開発が進む小石川・春日、北に谷根千の情緒、西に茗荷谷の文教の高台が広がる、落ち着いた性格の地域が集まる区です。
エリア差は小さいながら、街ごとの表情で買い手も売り方も変わります。5つの地域に分けて、ひとつずつ見ていきます。
本郷・湯島
本郷／湯島／弥生／向丘（一部）
相場の目安105万 – 220万円/㎡前年比 +8.5%
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本郷・湯島
学問と医療の、中枢。
専門職・研究者、
文教を重んじるファミリー。
東京大学本郷キャンパスを擁し、順天堂・東京科学大などの医療機関が集まる、学術と医療の中枢です。湯島天神・本郷の坂のある街並みに、落ち着いた住宅が広がります。
買い手は大学・医療関係者や研究者、文教環境を重んじるファミリーが中心。学術・医療の集積という街の文脈ごと伝えれば、底堅い実需の反応が得られます。
本郷・湯島の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点
- 東京大学・医療機関の関係者という、安定した実需層を意識して訴求する。
- 本郷の歴史ある街並みや、坂・高台の住環境を具体的に伝える。
- 湯島・本郷で街の表情が異なる。物件の性格に合わせて訴求軸を変える。
小石川・春日・後楽
小石川／春日／後楽／水道
相場の目安120万 – 205万円/㎡前年比 +9.5%
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小石川・春日・後楽
再開発が映える、利便の街。
タワー取得層、
利便性を求める実需。
文京ガーデンの誕生で、街の重心が一段と高まったエリアです。地下鉄4路線が集まる利便性と、後楽園・東京ドームシティの賑わいを併せ持ちます。小石川には、閑静な住宅地も広がります。
買い手は職住近接を求めるDINKs・ファミリーやタワー取得層が中心。再開発がもたらした利便性と街の格を、的確に価格へ反映させることが重要です。
小石川・春日・後楽の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点
- 文京ガーデンなど再開発の波及を、相場の指標として訴求材料にする。
- タワーは階数・方角・眺望で価格が変わる。住戸ごとの強みを的確に伝える。
- 地下鉄4路線という交通利便性を、具体的な所要時間で示す。
千駄木・根津
千駄木／根津／本駒込／西片
相場の目安105万 – 165万円/㎡前年比 +7.5%
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千駄木・根津
谷根千の、情緒と暮らし。
文化人・クリエイター、
実需のファミリー。
「谷根千」として親しまれる、下町情緒の残る街です。古き良い街並みと、落ち着いた暮らしやすさが魅力で、根津神社や古い商店街が日々の暮らしに彩りを添えます。西片には、文人ゆかりの邸宅地が広がります。
買い手は下町情緒を好む層や文化人、実需のファミリーが中心。街の歴史と暮らしの空気感を、街の文脈ごと伝えることが響きます。
千駄木・根津の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点
- 谷根千ならではの街並み・暮らしの魅力を、写真と言葉で具体的に伝える。
- 古い物件は、立地と住環境の価値を軸に見せ方を設計する。
- 西片の邸宅地と谷根千の下町で買い手像が異なる。訴求軸を変える。
茗荷谷・大塚
茗荷谷／大塚／小日向／音羽／目白台／関口
相場の目安90万 – 170万円/㎡前年比 +8.0%
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茗荷谷・大塚
文教の、閑静な高台。
落ち着きを求める富裕層、
大学・専門職層。
大学や名門校が集まり、小日向・目白台の高台に邸宅地が広がる、文京区を代表する文教の住宅地です。茗荷谷駅周辺は教育環境の良さで人気が高く、ファミリーから根強い支持を集めます。
買い手は教育熱心なファミリーや、落ち着きを求める富裕層が中心。教育環境と高台の住環境という価値を、丁寧に伝えれば、強い実需の反応が得られます。
茗荷谷・大塚の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点
- 学区・通学環境・教育施設の充実を、具体的に訴求材料にする。
- 小日向・目白台の高台の邸宅地は、住環境の格まで含めて見せる。
- 茗荷谷の駅近利便と、閑静な住宅地の両面を伝える。
白山・千石
白山／千石／向丘
相場の目安105万 – 185万円/㎡前年比 +7.0%
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白山・千石
山手線内側の、住宅地。
単身・DINKs、
落ち着いた暮らしを求める層。
白山・千石は、山手線の内側にありながら手の届きやすい価格帯と、落ち着いた住環境が両立する住宅地です。商店街や公園が身近にあり、日々の暮らしやすさに定評があります。
買い手は一次取得のファミリーや単身・DINKsが中心。都心への近さと住み心地の良さを伝えれば、実需からの安定した反応が得られます。
白山・千石の㎡単価レンジ
※四分位（下位25%〜上位25%）の範囲。
このエリアならではの、売却の視点
- 実需中心のため、相場に沿った価格設定と見せ方が早期成約につながる。
- 山手線内側の都心利便と、落ち着いた住環境の両面を具体的に伝える。
- 駅距離・採光・周辺環境など、実需が重視する条件を漏れなく訴求する。
文京区で売るときのポイント
ここまでで、お手元の物件が文京区のどの文脈に置かれているか、輪郭が見えてきたかと思います。
最後に、文京区での売却で特に注意したい、4つのことをお伝えします。
ブランド住所を、正しく価格に反映させる。
文京区では、本郷・小石川・茗荷谷といった「住所そのもの」と文教環境が価値になります。同じ駅圏でも、町名や学区ひとつで買い手の本気度と価格が変わります。地番・町名の格を、誇張ではなく事実として誠実に伝える資料設計が、成約価格を左右します。
立地を武器に、リノベーション投資で価値を上げる。
文京区の最大の強みは「文教環境と住環境」です。この住み心地がある限り、実需の買い手の関心が途切れにくいエリアです。だからこそ、売り出す前に水回りや内装にリノベーション投資を入れることで、物件の印象と売却額を引き上げる戦略が有効です。築年が古くても、立地の力が投資に見合う評価につながりやすい──それが文京区ならではの売り方です。
子育て・実需の買い手を、的確に捉える。
文京区は、教育環境を重視する子育てファミリーの実需が、非常に厚い区です。学区・通学環境・公園の近さなど、ファミリーが重視する条件を具体的に伝えることが、成約のスピードと価格を大きく左右します。物件の性格に合わせて、響く買い手層を見極めた販売設計が重要です。
相続・共有名義の整理を、早めに。
文京区は、相続発生時の共有名義案件や、長期保有による譲渡が多い区です。複数世代にわたる権利の移転や、譲渡所得税の検討に時間を要することがあります。売却の選択肢を狭めないためにも、早めの専門家相談が有効です。
※数値の出典：区別の平均㎡単価・平均成約価格・エリア別レンジは、レインズ・マーケット・インフォメーション（直近1年の成約情報／2026年7月時点）をもとに当社集計。23区平均は東日本レインズ「月例マーケットウォッチ」東京都区部の成約㎡単価（2026年3月度）。
こんな進め方を、ご提案します。
相場を調べたあと、実際に動くとどうなるか。初回のご相談から確定申告まで、担当者1人が一貫して伴走します。
初回ご相談
売ると決める前で構いません。このページの数字を、お住まいの条件にあてはめるところから始めます。
市況調査・査定根拠の文書提示
文京区の相場と成約事例を、根拠つきの資料でお示しします。
売り出し方針のご相談
価格・時期・広告の範囲をご一緒に決めます。ご近所に知られずに進める方法もあります。
販売活動と週次ご報告
広告・内見対応を行い、進捗は毎週ご報告します。
決済・お引き渡し・確定申告
司法書士・税理士と連携し、書類から翌年の申告まで伴走します。
ご相談は無料です。
まだ売ると決めていなくても、構いません。
こんなご相談をいただいています
- ご自宅の売却を検討している
- 相続したマンションについて
- 住み替えを検討している
- まだ決めていない・情報収集中
ここまでの数字を、ご自宅にあてはめるとどうなるか。そこから先は、お部屋を拝見しないとお伝えできません。
ご相談内容は空欄のままでも構いません。担当者より2営業日以内に、ご希望の方法（メール・対面・お電話）でご連絡いたします。
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