【マンション価格】東京23区、
76か月ぶりの前年割れ。
数字で見る現状と、売却判断の目安

都心のマンションの売出価格が下がったといっても、その幅はまだ小さなものです。

都心6区の売出価格は、2026年4月の1億8,822万円が最高値でした。そこから4か月で、下げ幅は4.0%です。
東京23区は5月の1億2,849万円が最高値で、そこからの下げは1.3%にとどまります。

地域	最高値から	1年前と比べて
都心6区	−4.0%4月が最高値	+6.1%
東京23区	−1.3%5月が最高値	+18.2%

都心6区の前年比は、4月の+17.2%から毎月縮み、8月は+6.1%になりました。

大きく見ると、今は急に値下がりしたというより、上がり続けてきた価格が最高値をつけ、少し下がり始めた段階と見るのが近そうです。

お持ちの方にとっては、ここ数年で上がった分の多くが、今も価格に残っています。
変わったのは、「待っていれば、さらに上がる」とは言いにくくなったことです。

東京23区の中古マンション市場では、価格よりもはっきりと、売れ方の変化が表れています。

東京23区で売りに出ている中古マンションは、1年でおよそ4分の1増えました。
東日本レインズの集計でも、東京カンテイの集計でも、同じくらいの増え方です。
特に千代田・中央・港の3区では、8月に売れた件数が前年より4割近く減り、売りに出ている住戸は6割近く増えています。

地域	8月に売れた件数	売り出し中の住戸
東京23区	1,265件前年比 −20.6%	約2万4,600件前年比 +26.3%
都心3区	154件前年比 −38.9%	5,197件前年比 +58.1%

売れ残る住戸が増えたぶん、値下げも増えました。
東京カンテイによると、東京23区で売れずに翌月も売り出しが続いている住戸のうち、直近3か月に値下げをした住戸は、1年前の36.8%から48.9%になりました。

都心6区ではこの割合が6月に50.9%となり、半数を超えました。
半数を超えたのは、リーマン・ショック直後の2008年12月以来です。

	1年前2025年8月	今2026年8月
売りに出ている住戸	12,145戸	15,218戸
値下げした割合	36.8%3戸に1戸強	48.9%2戸に1戸弱
値下げの幅	−5.5%	−6.2%

大きく見ると、東京の中古マンションは、売主が強気でいられた市場から、買い手が選べる市場へ移りつつあると見ることができます。
売主が一斉に手放しているわけではありません。
高くなった価格に買い手がついて来にくくなり、売りに出た住戸が売れずに積み上がっている、という形です。

お持ちの方にとっては、これから売りに出すと、他の多くの住戸と見比べられることになります。
同じ駅、同じような広さの住戸が値下げをしながら並んでいる中で、どう選んでもらうか。売るときには、価格の付け方がこれまで以上に結果を左右します（8章で詳しく触れます）。

「このまま大きく下がるのでは」と心配される方もいらっしゃるかもしれません。
東京23区のマンション価格が過去に下がった局面で、実際に売れた価格がどう動いたかを見てみます。

バブル崩壊1992〜2001年。10年続けて下落	−48.8%
リーマン・ショック2008〜2012年。2014年に回復	−6.7%
コロナの初期2020年3〜4月。前年割れは2か月だけ	−1.6%
今回2026年8月。76か月ぶりの前年割れ	−0.3%

リーマン・ショックのときでも、東京23区で実際に売れた価格の下げは1年で6%ほどでした。
同じ時期、都心6区の売出価格は1年半で15%下がっています。売出価格は、実際に売れた価格より大きく動きやすいことが分かります。

また2007年には、価格が上がり続ける中で、売れた件数が減り、売りに出る住戸が大きく増えていました。
実際に売れた価格が下がり始めたのは、その2年後です。今回も、件数の減少と売り物の増加が、価格より先に表れています。

一方で、2023年の春にも都心6区で値下げをした住戸の割合が高まりましたが、価格はその後も上がり続けました。
兆しがそのまま下落につながるとは限りません。

大きく見ると、今回の下げは、過去の大きな下落と比べればまだ小さな動きです。
ただ、過去の局面はきっかけも金利の向きも今回と違うため、この先どこまで・いつまで続くかを過去から言い当てることはできません。

お持ちの方にとっては、ニュースの「下落」という言葉だけで慌てて売る必要はありません。
同時に、「待てばまた上がる」と決めてかかることもできない局面です。売るかどうかは、相場の予想ではなく、8章でお伝えするご自身の事情で決めるのが確かです。

マンションの価格が動くと、「今売らないと損をするのでは」「待ったほうがいいのでは」と気持ちが揺れるものです。
ただ、どちらが正しいかは相場では決まりません。ご自身の事情で決まります。

最初に、ご自身の事情を3つだけ確かめる

相場を見る前に、次の3つを考えてみてください。

1. 売りたい理由はありますか

   住み替え、相続、暮らし方の変化など。
   理由があれば、相場の上下は「売るかどうか」ではなく、「いつ・いくらで売るか」の問題になります。

2. いつまでに、という期限はありますか

   期限があれば、待てる時間は限られます。
   期限がなければ、待つことも選べます。

3. いくらなら売ってもよいですか

   手元にいくら残れば、次の暮らしが成り立つか。
   この下限が決まっていると、相場が動いても慌てずに判断できます。

売りたい気持ちがある方へ

売りたい理由がある方、期限がある方は、相場の上下を待つより、準備を進めるほうが判断しやすくなります。

今の市場で売るときに、一番知っておいていただきたいことがあります。
売り出してから売れるまでの時間が長くなるほど、値下げの幅は大きくなるということです。

売れるまで	値下げの幅	1億円で売り出したら
1か月以内	−2.3%	約230万円
3か月以内	−3.6%	約360万円
8か月以上	−10%超	1,000万円超

東京カンテイが、首都圏で売れた中古マンションを、売れるまでの期間ごとに比べた結果です。

売り出したばかりの住戸は、新着として多くの買い手の目に留まります。
時間がたつと、あとから出てきた住戸に埋もれ、「長く売れていない住戸」として見られるようになります。そこで値下げを重ねても、最初の反響は戻りにくいのです。

今の東京は、4章で見た通り売れ残る住戸が増えている市場です。
売り物が多いほど、最初の価格が相場に合っていない住戸は、他の住戸に埋もれてますます長く売れ残ります。売れるまでの期間による値下げ幅の差は、これまで以上に開きやすくなっていると考えられます。

お持ちの方にとっては、「高めに出して、売れなければ下げればいい」という売り方が、今は結果として損につながりやすいということです。
最初の価格を相場に合わせて決めることが、手元に残る金額を守ることにつながります。

そのうえで、次の順に進めてみてください。

1. ご自宅の「今売れる価格」を知る

   近所で売りに出ている価格ではなく、実際に売れた成約価格で確かめます。
   売出中の住戸のほぼ半分が値下げをしている市場では、売出価格だけを見ると、相場を高めに受け取ってしまいます。

   まずかんたん相場チェックでおおよその目安をつかみ、そのうえで査定を受けて、ご自宅の階や向き、室内の状態を踏まえた価格を確かめると確実です。
   査定の受け方は、査定の記事にまとめています。

2. 手元にいくら残るかを計算する

   売れる価格から、住宅ローンの残り、仲介手数料などの費用、税金を引いたものが、実際に使えるお金です。
   それを、最初に考えた「いくらなら売ってもよいか」と比べます。

   ご自宅を売るときは、税金の負担を軽くする特例が使えることが多くあります。
   費用と税金の記事、3,000万円特別控除の記事もあわせてご覧ください。

3. 最初の売出価格を、期限に合わせて決める

   期限がある方（住み替え・相続など）は、成約価格に近いところから売り出すのがおすすめです。
   最初の1か月で売れた住戸の約半数は、値下げなしで成約しています。

   時間に余裕がある方は、少し上から売り出してもかまいません。
   そのかわり、「いつまでに、いくらまで下げるか」を、売り出す前に決めておきます。

4. 価格を見直す合図を、先に決めておく

   売り出してから最初の数週間の反響（問い合わせと内見の数）で、価格が合っているかどうかが見えてきます。
   反響が少ないまま時間だけが過ぎるのが、値下げの幅が一番大きくなりやすい道です。いつ、何を見て価格を見直すかを、担当者と売り出す前に話しておくと安心です。

5. 期限から逆算して、日程を組む

   マンションは、売り出してから成約まで一般に3〜6か月ほど、引き渡しまでさらに1〜2か月ほどかかります。

   住み替えの方は、買い手が慎重になっている時期は、先に売って手元の資金を確かめてから、次の住まいを決めるほうが安心です。
   詳しくは住み替えの売却のページをご覧ください。

   相続した方は、相続したマンションを売るときに使える税金の特例に、期限があるものがあります（相続から約3年10か月以内など）。
   詳しくは相続による売却のページをご覧ください。

手元に残る額を、決めておいた下限と比べます。

下限を上回る	相場の上下を待たずに進めてよい時期です。売り物が増えている市場では、待つほど見比べられる住戸が増えていきます
少し届かない	売出価格、売る時期、住み替えの順番を組み替えれば届く道がないか、相談してみてください
大きく届かない	急ぐ必要はありません。次の「様子を見たい方へ」に切り替えて、下限を見直してみてください

様子を見たい方へ

売りたい理由も期限もなく、今の暮らしに無理がないなら、持ち続けるのも立派な選択です。
3章で見た通り、実際に売れる価格はまだ高い水準を保っています。ただ、何もしないで待つのではなく、見ながら待つことをおすすめします。

1. ご自宅の価格を、一度だけ確かめておく

   今のご自宅の価格という基準が一つあると、次にニュースを見たとき、「自分の家はどうか」で考えられます。
   かんたん相場チェックは、入力するだけで目安が出ます。査定の申し込みは要りません。

2. 見るものを3つに絞る

   マンション市場の変化は、この記事で見てきた通り、価格より先に、売れた件数や売り物の数に表れます。
   次の3つを、3か月に一度ほど見れば十分です。

   • ご自宅のある区の成約価格と、売れた件数（各区の売却相場のページ、東日本レインズの毎月の発表）
   • 同じマンションや近所の売り出しと値下げ（不動産の情報サイト）
   • 金利（住宅ローンの金利、日本銀行の発表）

3. 動く合図を決めておく

   次のようなことが起きたら、売るかどうかを考え直す合図にします。

   • 暮らしの変化：お子さまの独立、転勤、親御さんの介護や相続、住み替えの希望
   • 建物の変化：大規模修繕の予定、修繕積立金の値上げ
   • 価格の変化：ご自宅の相場が、「いくらなら売ってもよいか」に近づいてきたとき

4. 持ち続けることにかかるものも知っておく

   マンションを持ち続ける間も、管理費や修繕積立金がかかり、建物の築年数は進みます。
   変動金利の住宅ローンが残っている方は、金利が上がると返済額が増えることがあります。

   すでに住まなくなったご自宅の場合、3,000万円特別控除は、住まなくなってから3年目の年末までに売ることが条件です。
   こうしたことを知ったうえで選んだ様子見なら、安心して待つことができます。

5. 待つ間に、準備だけしておく

   購入したときの売買契約書と領収書を探しておきましょう。売るときの税金の計算に使います。
   管理組合の修繕の記録や、管理規約も手元にあると、売ると決めた日から慌てずに動けます。

相場の動きに合わせて、次のように考えます。

合図が来た	「売りたい気持ちがある方へ」の順に進めてみてください
下限に近づいた	一度相談して、売る場合と持ち続ける場合を比べてみてください
どれも来ない	そのまま持ち続けてかまいません

まだ決められない方へ

売るか持ち続けるかを決められないのは、自然なことです。
多くの場合、決めるための材料がまだそろっていないだけです。

材料は、ご自宅の今の価格、手元に残る額、ご自身の期限の3つです。
この章の最初の3つの問いに戻って、分かるところから埋めてみてください。

不安なときは、いつでもお聞かせください

売ると決めていなくても、様子を見ている途中でも、ご相談いただけます。
ご相談は、売却のお約束ではありません。

「うちの場合はどうなのか」を、ご一緒に整理するところから始めます。
お話を伺ったうえで、今は売らないほうが良いとお伝えすることもあります。