離婚による売却

売る場合は、売った代金でローンを返し、残ったお金を財産分与で分けます。
名義もローンも売却で片づくので、離婚後に相手と関わることが残りません。

住み続けるなら、住む人に名義とローンを寄せるのが基本です。
住まない人の分は代償金か他の財産で調整し、名義やローンを移すには金融機関の承諾が要ります。

名義とローンを相手のままにして住み続ける形もありますが、住まいを守る手立てが限られます。
ローンの支払いが止まると、住めなくなることがあります。
名義の人が家を売ろうとしたとき、住んでいる側がそれを止めるには、家庭裁判所の手続きが要ります。

3つの形で、離婚後に何が残るかを並べると、次の通りです。

お子さまの学区や通学を考えて、引っ越しの時期を決める方も多くいます。
売ると決めた場合も、引き渡しの日は、学期の区切りなどに合わせて買い手と相談して決められます。

財産分与は、結婚しているあいだに2人で築いた財産を分けるものです。
家が夫だけの名義でも、結婚後に買ってローンを返してきたなら、分ける対象になります。
収入を得た人だけでなく、家事や子育てを担った人も、財産を築くことに貢献したと考えます。

一方、結婚前の貯金から出した頭金や、親から受けた援助は、その分が分ける対象から外れることがあります。

家の価値は、買ったときの値段でも固定資産税の評価額でもなく、今売れる価格で考えます。
2人が別々の会社に査定を頼むと、数字が食い違って話し合いが進まないことがあります。
同じ査定書を2人で見ながら話すと、話を進めやすくなります。

売った代金がどう分かれるかを、例で見ると次の通りです。

ローンの残りが家の価値を上回る場合、その家には分ける価値が残っていないことになります。
残ったローンを誰が返すか、他の財産と合わせてどう考えるかは事情によって分かれるので、弁護士にご確認ください。

財産を築くことへの2人の貢献は、違いがはっきりしない限り、半分ずつとされます。
2026年4月の改正民法で、このことが条文に書かれました。
実際に分ける額は、結婚していた期間や2人の収入など、すべての事情を考えて決まります。

話し合いで決まらないときは、家庭裁判所の調停や審判で決めます。
家庭裁判所は、相手に財産の情報を出すよう命じることもできるようになりました。

決めたことは、離婚協議書や公正証書に書き残しておきます。
住まいを誰が取るか、いつまでに売るか、売ったお金をどう分けるか、ローンを誰が返すかまで書いておくと、後で食い違いが起きにくくなります。

家庭裁判所に財産分与を申し立てられる期限は、離婚した日によって違います。

住まいの扱いが決まらないまま時間がたたないよう、早めに方針を決めておいてください。

住まいを売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に税金がかかります。
利益は、売った価格から、買ったときの価格と売るときの費用を引いたものです。
買ったときの価格のうち建物の分は、年数がたって目減りした分を引いて計算します。

都心のマンションは値上がりしていることが多く、利益が出やすいので、先に確かめておいてください。

住んでいた家を売るときは、利益から3,000万円まで差し引ける特例があります。
共有名義で2人とも住んでいたなら、2人がそれぞれの持ち分で使えます。

離婚で先に家を出た人は、住まなくなってから3年がたつ年の12月31日までに売れば使えます。
例えば2026年6月に家を出たなら、2029年12月31日までです。
なお、家を出た人は、住まなくなった年から住宅ローン控除を使えなくなります。

売った年の1月1日で持っていた期間が10年を超えていれば、税率が下がる特例もあり、3,000万円の特例と一緒に使えます。

反対に、ローンの残りより安く売って損が出たときは、その損を給与などの所得から差し引ける特例があります。
差し引けるのは、ローンの残りから売った価格を引いた額までで、差し引ききれない分は翌年から3年間繰り越せます。
売った年の1月1日で持っていた期間が5年を超えていること、返済期間10年以上のローンであることなどが条件です。

財産分与で、売らずに住まいを相手に渡すこともできます。
このときも渡した人に税金がかかることがあり、名義を移す時期によって使える特例が変わります。

受け取った人には、夫婦の財産を分ける目的の財産分与なら、不動産取得税も原則かからないとされています。

※国税庁タックスアンサー No.3302・No.3305・No.3390（令和8年4月1日現在法令等）に基づく一般的な解説です。譲渡所得の税金には、所得税額の2.1％の復興特別所得税が加わります。個別の適用可否は税理士・税務署にご確認ください。