都心のマンション売却相場

東日本レインズ「月例マーケットウォッチ」東京都区部（2026年8月度）で、成約㎡単価は133万円/㎡、前年同月比マイナス0.3%。
わずかな下げ幅ですが、2020年4月以来、76か月ぶりの前年割れです。
成約件数も1,265件で前年同月比マイナス20.6%と、8か月続けて減っています。

一方、当センターが国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報から集計した都心8区の平均㎡単価は196万円/㎡で、前年（2025年）と比べてプラス7.1%。
区ごとに見ると文京区プラス20.0%と大きく伸びた一方、新宿区プラス2.7%、中央区は横ばい（1.5%）にとどまりました。

ただし、23区と都心8区の数字は時間の取り方が違います。23区平均は1か月の断面を前年同月と比べたもの、都心8区は1年ごとに平均化したものです（2026年は第1四半期まで）。
月次の数字のほうが、変化が先に出ます。23区で始まった頭打ちが、都心の年平均に表れるのはこれから——そう見ておくほうが安全です。

2026年9月24日の東京カンテイの発表では、千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷の6区で、売りに出ている価格が8月まで4か月続けて下がりました。
23区で売りに出ている住戸も1年でおよそ4分の1増え、売れ残っている住戸のほぼ2戸に1戸が値下げをしています。

大きく見ると、実際に売れる価格はまだ高い水準にありますが、「まだ上がるから待つ」という前提は置きにくくなっています。
売るかどうかは、相場の予想ではなく、ご自身の事情で決めるのが確かです。この夏の変化と、お持ちの方の動き方は、売却コラムの市況解説で詳しくまとめています。

「中国の富裕層が湾岸タワーを買う」と報じられた動きは、今も続いているとみられます。
むしろ買い手は中国本土だけでなく、台湾・香港・シンガポールなどアジア各地へ広がり、一過性のブームではなく、定着しつつあるという見方もあります。

割安に映る最大の理由は、この円安です。2010年代に約110円だったドル円は、2026年7月に約162円まで進みました。
そこから円高に振れて直近は約156円（2026年9月の月平均）ですが、2010年代と比べればなお大きな円安で、ドルなど外貨で見れば同じ部屋が約3割安く買える計算になります。

効いているのは主に湾岸のタワーマンションと都心の高額住戸で、現金購入も少なくありません。
為替の反転や規制の動向しだいで強弱は変わりますが、当面は高額帯の相場を下支えする力として見ておくのが現実的です。

ここまでのまとめ

価格はまだ高い水準です。ただ、「待てばさらに上がる」とは言いにくくなりました。

都心8区の成約価格は高値圏にある一方、23区全体では㎡単価が前年を下回り、成約件数も減っています。
都心では売出価格も下がり始め、2026年9月には金利も引き上げられました。売るかどうかは、相場の予想ではなく、ご自身の事情で決めるのが確かです。