【ローン返済中の売却】
住宅ローンが残るマンションを売る流れと、手元に残るお金

今のローンの残りを確かめる

今のローンの残りは、返済予定表か、ネットバンキングで確かめられます。
年末に届く残高証明書は前年末の残高なので、今の残りとは違います。

決済日に返す正確な額は、一括返済を申し込むと金融機関が提示してくれます。
その日までの利息と手数料を含めた額です。

手元に残る金額を計算する

手元に残る金額は、売れた価格から、仲介手数料などの費用と、ローンの残りを引いた額です。
8,000万円で売れて、ローンが5,000万円残っている場合は、次の通りです。

8,000万円で売れて、ローンが5,000万円残っているとき

売却価格	8,000万円
仲介手数料	−270.6万円
一括返済の手数料と抵当権の抹消	−5万円
ローンの残り	−5,000万円
手元に残る金額	2,724万円

この他、売買契約書の印紙税や引越しの費用がかかります。
利益が出たときは、税金もかかります。

逆に考えると、8,000万円で売れるなら、ローンの残りが7,724万円までであれば、手元からお金を足さずに返し切れます。
売れる価格の見当と、ローンの残りを先に並べておくと、売るかどうか、いつ売るかを決めやすくなります。

東京では、売れる価格が上がっている

東京23区の中古マンションが実際に売れた㎡単価は、2015年の67.40万円から、2025年には130.75万円になりました。
10年で1㎡あたり63.35万円上がり、およそ2倍です。

10年ほど前に買った部屋なら、今売れる価格がローンの残りを大きく上回ることも少なくありません。
ただ、買った時期や頭金によって違うので、ご自宅の今の価格で確かめてください。

売れる価格から費用を引いても、ローンの残りに届かないことがあります。
この状態をオーバーローンといい、足りない分を用意できなければ、抵当権を外せず売れません。

手元資金で、足りない分を入れる

一番シンプルなのは、足りない分を手元の資金で入れることです。
決済日に、代金と合わせて返済の口座に入れておきます。
金融機関によっては、当日の午前中など、入金の時刻も決まっています。

住み替えローンを使う

住み替えで新しい家を買うなら、返し切れない分を新居のローンに上乗せできる「住み替えローン」があります。
ただし、扱う金融機関が限られ、年収などの条件や上乗せの上限があり、審査も通常より厳しくなりやすいローンです。
詳しくは、住み替えの売却のページをご覧ください。

売る時期と価格を見直す

返済が進めばローンの残りは減り、売れる価格が上がることもあります。
ただ、金利が上がっている今は、待つ間の利息も重くなります。
期限が無いなら、相場とローンの残りを並べて、どこまで待つかを決めておきます。

返済が続けられないとき

返済が続けられなくなったときは、金融機関の同意を得て売る「任意売却」という方法があります。
返済が難しくなりそうなときは、滞納する前に金融機関へ相談してください。

日本銀行は2026年9月、政策金利を1.25%程度に引き上げました。
住宅ローンの金利も上がっていて、2026年10月のフラット35（返済期間21〜35年）の金利は3.83%です。

金利が上がると、売るときに次のような影響があります。

• 住み替えで新しく借りるローンは、今の金利で借りることになる
• 先に新居を買って2本のローンを払う場合は、利息の負担が重くなる
• 買主が借りられる額にも、金利は影響する
• ローンの残りが減るのを待つ間も、利息は払い続ける

金利の先行きは、誰にも確かには分かりません。
売る時期は、金利の予想より、ご自身の期限と、売れる価格とローンの残りの差で決めるほうが確実です。