売却を不動産会社に頼むときは、最初に「媒介契約」を結びます。
媒介契約には3つの種類があり、どれを選ぶかで、頼める会社の数や、会社から受ける報告の頻度が変わります。この記事では、3つの違いと、契約の前後に確かめておきたいことをまとめます。
目次
媒介契約とは
媒介契約は、「この不動産会社に、売却の仲介を正式に頼みます」という約束を、書面で交わす契約です。
売り出す価格や仲介手数料、契約の期間などを、ここで取り決めます。
契約の種類と、それぞれで不動産会社が負う義務は、宅地建物取引業法で決められています。
契約書は、国土交通省が定めた標準の書式（標準媒介契約約款）に基づいて作るのが一般的です。
売却の流れの中の、媒介契約
査定を受けて頼む会社を決めたら、媒介契約を結んで売り出します。
売却の大まかな流れと、媒介契約が関わるところは、次の通りです。
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相場を知り、査定を受ける
まず、ご自宅がいくらくらいで売れそうかをつかみます。
かんたん相場チェックでおおよその目安を見てから不動産会社に査定を頼むと、査定額を比べやすくなります。 -
頼む会社と、契約の種類を決める
査定額の高さだけでなく、その金額の根拠や、売り出してからの進め方の説明を比べて決めます。
契約の種類は、他の会社にも頼むかどうかと、自分でも買い手を探すかどうかで選びます。 -
媒介契約を結ぶ
売り出す価格、仲介手数料、契約の期間などを、書面で取り決めます。
会社は、契約を結んだらすぐに、その書面を売主に渡すことになっています。 -
売り出す
会社が広告を出し、買い手を探し始めます。
専任媒介と専属専任媒介では、会社がレインズに物件を登録し、その登録証明書を売主に渡します。 -
活動の報告を受ける
専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上、会社から活動の報告があります。
一般媒介には報告の頻度の決まりはありませんが、購入の申込みがあったときは、どの種類でも、会社はすぐに売主に知らせることになっています。 -
購入の申込みを受け、条件を話し合う
買い手から、価格や引き渡しの時期などの条件が示されます。
会社が間に入って条件を調整し、受けるかどうかは売主が決めます。 -
売買契約を結び、引き渡す
条件がまとまったら、買主と売買契約を結び、残りの代金を受け取って引き渡します。
仲介手数料を支払うのは、売買契約が成立してからです。
3つの種類は、何が違う？
3つの違いは、次の5点にまとまります。
一番大きいのは、他の会社にも頼めるかどうかと、自分で見つけた買主と契約できるかどうかです。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 他社に頼む | できる | できない | できない |
| 自分で売る | できる | できる | できない |
| 活動の報告 | 義務なし | 2週ごと | 毎週 |
| レインズへの登録 | 義務なし | 7日以内 | 5日以内 |
| 契約の期間 | 〜3か月 | 〜3か月 | 〜3か月 |
レインズは、不動産会社同士が物件の情報を共有するための仕組みです。
登録されると、他の会社が抱えている買い手にも、物件の情報が届くようになります。
登録の日数は、契約の翌日から数え、会社の休業日を含みません。
一般媒介の期間には法律上の上限がなく、表の「3か月以内」は標準の契約書による期間です。
それぞれの特徴と、向いている進め方
どの契約が良い・悪いということはありません。
売り出す物件の条件と、どのように進めたいかによって、合うものが変わります。
進め方から見ると、おおよそ次のように分かれます。
| 何社かに頼んで比べたい | 一般媒介 |
|---|---|
| 1社に頼み、自分も探す | 専任媒介 |
| 1社にすべて任せたい | 専属専任媒介 |
表は目安としてご覧ください。
それぞれの特徴を、順に見ていきます。
一般媒介契約
複数の不動産会社に、同時に売却を頼める契約です。
自分で見つけた買主と契約することもできます。
法律上、会社には活動を報告する義務も、レインズに登録する義務もありません。
他にどの会社へ頼んでいるかを伝える「明示型」と、伝えない「非明示型」があり、標準の契約書は明示型です。
明示型で、伝えていない会社の仲介で契約が決まったときは、それまでにかかった費用を請求されることがあります。
- 良いところ
窓口が複数になるので、各社の対応や提案を比べながら進められます。
- 気をつけたいところ
報告の決まりがないため、活動の様子が見えにくいことがあります。
他の会社で決まれば報酬が入らないので、会社によっては力の入れ方が控えめになることもあります。
各社との連絡は、売主がまとめることになります。- 向いている進め方
買い手がつきやすい条件がそろっていて、各社とのやり取りをご自身でまとめられる場合。
専任媒介契約
頼める会社を1社に絞る契約です。
自分で見つけた買主と契約することはできます。
会社は、2週間に1回以上、活動の状況を報告し、契約の翌日から7日以内（休業日を除く）にレインズへ登録する義務を負います。
自分で見つけた買主と契約したときは、会社がそれまでにかかった費用を請求できることになっています（上限は仲介手数料の額）。
- 良いところ
窓口が1社にまとまり、定期的な報告で状況をつかみやすくなります。レインズを通じて、他の会社が抱える買い手にも情報が届きます。
- 気をつけたいところ
売れ行きは、頼んだ1社の動き方に大きく左右されます。
- 向いている進め方
窓口を1つにして、報告を受けながら進めたい場合。親族や知人に、買い手の心当たりがある場合。
専属専任媒介契約
頼める会社を1社に絞り、自分で見つけた買主とも、その会社を通して契約する形です。
会社は、1週間に1回以上の報告と、契約の翌日から5日以内（休業日を除く）のレインズへの登録を義務づけられています。
会社を通さずに、自分で見つけた買主と契約すると、仲介手数料に当たる額を違約金として請求されることがあります。
- 良いところ
報告の頻度が一番高く、状況をこまめに知ることができます。
- 気をつけたいところ
自分で買い手を見つけても、会社を通す必要があります。専任媒介と同じく、売れ行きは1社の動き方に左右されます。
- 向いている進め方
自分で買い手を探す予定がなく、1社に任せて、こまめに報告を受けたい場合。
ご自宅は、今いくらで売れる？
町名と広さを入れるだけで、同じエリアで実際に売れた値段から、今の相場がすぐ分かります。
お名前・ご連絡先の入力は要りません。
契約の前後に確かめたいこと
どの種類を選んでも、次の5つを知っておくと、契約のあとも落ち着いて進められます。
媒介契約書で確かめたい欄
媒介契約書に書く内容は、法律で決められています。
標準の書式では、次の欄にまとまっています。署名の前に、それぞれ説明を受けて確かめてください。
- 売り出す価格
契約書の別表に、売り出す価格（媒介価額）が書かれます。
会社がこの価格について意見を言うときは、その根拠を示すことになっています。- 契約の種類
3つのうち、どの種類で結ぶかが書かれます。
国土交通省の標準の書式に基づく契約かどうかも、書くことになっています。- 報告の方法と頻度
専任媒介と専属専任媒介では、文書か電子メールか、どのくらいの頻度で報告するかが書かれます。
頻度は、法律の決まり（専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上）の範囲で決めます。- レインズへの登録
登録する機関の名前と、契約の翌日から何日以内（休業日を除く）に登録するかが書かれます。
登録したら、登録証明書が渡されます。- 建物状況調査
建物の傷み具合を専門家が目で見て調べる調査（インスペクション）について、調べる人を紹介してもらえるかどうかが「有・無」で書かれます。
「無」のときは、その理由も書かれます。- 期間と違約金
契約が終わる日と、他の会社に頼んで売買が決まったときなどに請求されうる違約金や費用が書かれます。
- 仲介手数料
手数料の額（税抜きの額と消費税の額）と、会社が受け取る時期が書かれます。
額は、国が決めた上限の範囲で、話し合って決めます。
期間が過ぎたら、自動で更新される？
自動では更新されません。
専任媒介と専属専任媒介の期間は、法律で3か月以内と決められています。更新するのは、期間が終わるときに売主から申し出た場合だけです。
一般媒介には法律上の上限はありませんが、標準の契約書では3か月以内としています。
期間の区切りは、会社の動き方を見直す機会にもなります。
レインズの登録証明書と、取引状況
専任媒介と専属専任媒介では、会社はレインズに登録したあと、売主に「登録証明書」を渡します。
2025年1月からは、この証明書に二次元コードが載り、売主専用の画面で、自分の物件の取引状況を確かめられるようになりました。
取引状況は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3つで、会社には正しく登録する義務があります。
覚えがないのに「売主都合で一時紹介停止中」になっていたら、頼んだ会社に確かめてください。
他の会社から買い手を紹介してもらえない状態になっているためです。
取引状況を売主が確かめられる仕組みは、自社で買主も見つけて両方から手数料を得るために、他の会社からの紹介を断る「囲い込み」を防ぐ目的で強められました。
売り出す価格の根拠
会社が売り出す価格や査定額について意見を述べるときは、その根拠を示すことが、法律で義務づけられています。
金額の高さだけで会社を選ばず、なぜその金額なのかを聞いてみてください。
契約をやめたくなったとき
会社が契約で決めた義務を果たさないときは、期限を決めて求め、それでも果たされなければ、契約を解除できます。
会社が不誠実な対応をしたときや、重要なことを偽って伝えたときなどは、すぐに解除することもできます。
一方で、売主の都合で期間の途中にやめる場合は、それまでにかかった費用を請求されることがあります。
迷ったときは、期間が終わるのを待って、更新しないという方法もあります。
契約の前には、次のことを聞いておくと、会社ごとの進め方の違いが見えてきます。
- 報告は、どんな方法で、どのくらいの頻度で届きますか
- 広告は、どこに、いつから出しますか
- 売り出す価格の根拠は何ですか
- 仲介手数料はいくらで、いつ支払いますか
まとめ
媒介契約は、どれが良い・悪いというものではありません。
他の会社にも頼めるか、自分で買い手を探せるか、どのくらいの頻度で報告を受けるか。
この3点で、ご自身の進め方に合うものを選んでください。
どの契約でも、多くの場合は3か月が区切りで、更新するかどうかは売主が決められます。
署名の前に契約書の欄ごとに説明を受け、レインズの登録証明書と売り出す価格の根拠を確かめておけば、会社の動きも見えやすくなります。
よくあるご質問
査定を頼んだ会社と、媒介契約を結ばなければいけませんか。
査定額とその根拠、進め方の説明を比べてから、頼む会社を決めてかまいません。
媒介契約を結ぶときに、費用はかかりますか。
ただし、売主が特別に頼んだ広告の料金や、遠方への出張の旅費は、実費を負担することになっています。
契約の途中で、他の種類に変えられますか。
期間が終わるときに更新せず、別の種類で結び直すか、今の会社と話し合って結び直すことになります。
一般媒介では、何社に頼むのが良いですか。
頼む会社が増えるほど、連絡や内覧の日程の調整を、売主がまとめることになります。ご自身でやり取りをまとめられる数が、一つの目安です。
契約が終わったあと、紹介された買い手と直接契約してもよいですか。
紹介を受けた相手と話が進みそうなときは、まずその会社に相談してください。
